나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22188 [1] 경상남도 거제시 장승포동 631 장승포주공아파트 102동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '마전초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건중 10층 1006호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 4면으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 631 장승포주공아파트 102동 10층 1006호

건물 종류: 아파트

건축년도: 1998년 6월 16일 사용승인

구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕

총 층수: 18층 중 10층

면적:

건물면적 (공급면적): 49.79㎡ (약 15.06평)

전용면적 (최근 거래 기준): 약 59.99㎡ (약 18.15평)

토지 지분: 38.94㎡ (약 11.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

사건번호: 통영지원 2025타경22188 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정가

감정가: 57,000,000원

1.3. 권리 사항

등기부채권 총액: 79,800,000원 (을6 근저당 한국스탠다드차타드은행 기준)

말소기준권리: 을6 근저당 (2017-02-17)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '마전초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 아파트 단지 내외로 포장도로가 잘 개설되어 있습니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건물 중 10층 1006호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형의 완경사지로, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역에 속합니다.

도로 관련: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)

기타 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(마전초등학교, 성균관유치원), 절대보호구역(마전초등학교)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 사항을 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2017년 2월 17일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당 (을6, 79,800,000원)입니다.

이하 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최선순위 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

채권자: 한OOOOOOO (임의경매 신청)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 공동주택 지역에 위치하나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

장승포동 일대는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스 시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 인근 주요 시설

마전초등학교, 성균관유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

장승포항 등 항만 시설과도 근거리에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

단지 내 총 331대의 주차가 가능하며, 전기차 충전 시설(지상 10대, 지하 5대)도 구비되어 있습니다.

급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 정상적으로 구비되어 있습니다.

5.2. 관리사무소

장승포주공아파트 관리사무소 연락처: 055-682-3548

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대관계가 '미상'으로 파악되었으므로, 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무, 보증금 및 차임 등의 구체적인 계약 내용을 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1998년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경

장승포항 인근 지역 특성상 해양 관련 시설 및 어업 관련 활동이 주변에 있을 수 있으며, 이에 따른 소음, 냄새 등 환경적 요인을 사전 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지 않았으나, 항구 지역의 특성을 고려한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 장승포주공아파트 102동 10층 1006호로, 감정가 57,000,000원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

주변에 학교, 편의시설 등이 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

다만, 임대관계가 미상인 점, 건물 노후화 가능성, 항구 지역 특유의 환경적 요인 등을 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

최근 2026년 6월 거래된 매물들의 가격이 4,200만원에서 5,500만원 사이에 형성되어 있습니다.

감정가 57,000,000원은 이러한 최근 시세의 상단 또는 그 이상에 해당하지만, 4,200만원, 4,700만원 거래 사례를 볼 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.2. 권리 인수 부담 없음

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 추가적인 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

8.3. 지역 개발 가능성

거제시는 조선업 중심의 산업 도시이며, 관광 및 해양 레저 산업 육성 정책이 지속적으로 추진되고 있습니다. 장승포동 지역도 이러한 거제시의 전반적인 경제 활성화 및 도시 재생 사업의 수혜를 받을 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2026년 6월):

4,200만원 (12층)

4,700만원 (4층)

5,500만원 (6층)

평균 매매가 (최근 3건 기준): 약 4,800만원

고려사항:

10층이라는 중간층 위치는 선호도가 높을 수 있습니다.

최근 거래가 중 4,200만원, 4,700만원은 감정가 대비 상당한 저가로, 이러한 가격대에 낙찰받을 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

5,500만원 사례는 감정가에 근접하므로, 이보다 낮은 가격으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

임차인 관련 미상 정보로 인한 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 5,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.