나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58851 [1] 경기도 오산시 갈곶동 133-6 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 "오산대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 전철역(오산역) 소재하고 있어 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕
규모: 지상 6층
외벽: 일부 대리석붙임마감 및 일부 복합판넬붙임마감 등
창호: 플라스틱창호마감

이용상태

본건은 수차례 걸쳐 현장조사에 임하였으나, 폐문부재 및 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부구조는 확인하지 못하였으며, 인근 유사호 탐문조사 및 건축물대장 상 "업무시설(오피스텔)" 으로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 "자루형 평지" 로서, 기준시점 현재 "공동주택 건부지" 로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10M~12M의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 『도시지역, 준주거지역(2022-06-24), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)』임.
-기호(2): 『도시지역, 준주거지역(2022-06-24), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-06-24)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)』임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 "미상" 임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

2. 입지조건

* 본건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치하며, 주변으로는 오산대원초등학교가 북서측 인근에 있습니다.

* 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 원거리에 전철역(오산역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경58851호 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자는 서OO이며, 신청채권자는 대항력 있는 임차인입니다.

* 등기부등본 요약에 따르면, 을구 5번 권리로 주택임차권(채권자: 서상현, 금액: 95,000,000원)이 있으며, 말소기준권리(갑구 9번)보다 선순위로 인수되는 권리입니다.

* 임차인 서상현은 2022년 5월 31일 전입, 2022년 5월 4일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 본건은 "대항력있는임차인", "선순위임차권"이 존재하며, "공동담보" 물건입니다.

* 주의사항으로, 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 경기도 오산시 갈곶동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 오피스텔은 업무시설로 이용 중이며, 주변 상권은 주거 지역의 수요를 기반으로 형성되어 있습니다.

* 오산대원초등학교가 인근에 있어 가족 단위의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인접, 오산역(전철) 원거리 위치.

* 교육: 오산대원초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 건물 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금(95,000,000원) 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 내부 구조 확인이 폐문 부재 등으로 이루어지지 못했으나, 건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 현 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 오산시 갈곶동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리상 부담이 존재하므로, 철저한 분석과 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

* 감정가(53,000,000원) 대비 임차인 보증금(95,000,000원)이 매우 높아, 인수되는 보증금을 포함한 총 매입 비용과 실제 시세와의 비교 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 본건이 속한 오산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 전용면적 약 6.88평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 및 소규모 사업체 수요를 타겟으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체의 연식(2013년 사용승인)이 비교적 최신에 속하여 추가적인 리모델링 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석 결과, 오산시 갈곶동 및 인근 지역의 유사 면적(약 20~25㎡) 오피스텔 실거래가는 대략 70,000,000원에서 90,000,000원 범위에서 형성되고 있습니다.

* 본건의 감정가는 53,000,000원으로, 현재 시세보다 현저히 낮게 평가되었습니다.

* 그러나 선순위 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 위험을 고려할 때, 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

* 매수인이 임차 보증금 전액을 인수한다고 가정하면, 실제 매입 총액은 입찰가 + 95,000,000원이 될 수 있습니다.

* 따라서, '인수 보증금'을 제외한 부동산 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 시세 범위를 고려하되 감정가와의 격차, 임차인 보증금 부담을 감안하여 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.