나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52118 [1] 서울특별시 은평구 응암동 34-2 아너스카운티 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "녹번역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 녹번역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리타구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건 중 5층 502호로서, (사용승인일 : 2019.04.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택(도시형생활주택)으로 사용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 광대로, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 응암동 34-2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(산골마을,자세한 사항 별도 확인:주택과), 도로(접합), 도시철도(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선 2. 응암동 34-51 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(산골마을,자세한 사항 별도 확인:주택과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 현장조사시 폐문부재로 후첨 내부구조도는 집합건축물대장의 건축물현황도에 의거 도시하였으니 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 소재지

서울특별시 은평구 응암동 34-2, 아너스카운티 5층 502호

4.

5. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52118 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 도시형생활주택 (현황 다세대주택)

건축물명: 아너스카운티

사용승인일: 2019년 4월 10일

건물 규모: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층 502호

감정가: 252,000,000원

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8. 면적 정보

토지면적: 16.62㎡ (약 5.03평)

건물면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

토지지분: 16.623㎡

건물지분: 27.36㎡

9.

10. 입지조건

11.

12. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "녹번역(지하철 3호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

13.

14. 교통 상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 녹번역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

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16. 도로 상황

대상 물건 북동측으로 광대로, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

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18. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(산골마을)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다. (허가대상 용도 및 기간 명시: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

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20. 권리분석

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22. 말소기준권리

서울서부지방법원 강제경매개시결정(2025타경52118)으로, 등기부채권 총액은 0원입니다.

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24. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기(2001. 2. 5. 접수번호 제3502호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

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26. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 8일

* 확정일자: 2021년 5월 18일

* 배당신고일자: 2026년 1월 13일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

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28. 상권분석

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30. 지역 특성

아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 건물 내에 근린생활시설 용도가 포함되어 있어 지역 내 기본적인 상업 기능 수행이 가능합니다.

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32. 생활정보

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34. 교통 및 접근성

지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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36. 편의 및 주거 환경

주변에 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재하고 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있어 일부 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

37.

38. 잠재적 리스크

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40. 대항력 있는 임차인

홍 임차인은 200,000,000원의 보증금과 대항력을 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상으로 간주될 수 있는 경우와 같이, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 보증금 인수 또는 명도 관련 리스크를 내포하므로 주의가 필요합니다.

41.

42. 소멸되지 않는 구분지상권

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있습니다. 이는 해당 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있으며, 건물 자체의 가치 평가에도 중대한 영향을 미치는 사항이므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

43.

44. 토지거래허가구역

물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 매수자(외국인 등)는 거래 시 허가를 받아야 하므로 매수 자격에 제한이 있을 수 있습니다.

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46. 종합 의견

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48. 물건 요약

서울특별시 은평구 응암동 소재 아너스카운티 5층 502호 도시형생활주택 경매 물건입니다. 2019년 준공된 신축급 건물로, 지하철 3호선 녹번역 이용이 가능한 역세권 입지를 자랑합니다.

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50. 핵심 고려사항

가장 중요한 리스크 요인은 소멸되지 않는 구분지상권과 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 구분지상권은 토지 소유권 행사에 중대한 제약을 주므로, 해당 권리의 구체적인 내용을 파악하고 그 영향력을 면밀히 분석해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 또한 필수적입니다.

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52. 투자 포인트

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54. 역세권 신축급 주택

지하철 3호선 녹번역 인근에 위치하며, 2019년 준공된 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

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56. 은평구 지역 잠재력

은평구 지역의 지속적인 개발 및 주거 환경 개선에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

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58. 예상 입찰가

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60. 시세 분석

감정가: 252,000,000원

최근 유사 매매 사례(2018년식, 29.83㎡, 6층)는 290,000,000원에 거래되었습니다. 이를 고려할 때, 본 물건(27.36㎡, 2019년식)의 잠재적 시장 가치는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

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62. 리스크 반영

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재입니다. 이 권리는 토지 이용에 심각한 제약을 초래하여 부동산 가치를 현저히 하락시킬 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원에 대한 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

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64. 권장 입찰가 범위

상기 기술된 중대한 리스크(특히 구분지상권)를 감안하여, 보수적인 접근이 권장됩니다.

권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

이 범위는 감정가 및 시장 가치보다 현저히 낮은 수준으로, 구분지상권으로 인한 가치 하락 및 불확실성을 반영한 것입니다. 실제 입찰 시에는 해당 권리의 구체적인 내용을 철저히 조사하고, 본인의 리스크 감수 수준, 법원 최저 입찰가, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.