나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513921 [1] 인천광역시 서구 신현동 302-1 루원이편한세상하늘채 129동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '신현고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트, 다세대주택 및 공원, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 33층 건물내 제4층 제403호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 장방형의 토지로, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2004-12-13)(신현주공), 도로(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청평생 교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생 교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(재건축) <도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513921 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 서구 신현동 302-1 루원이편한세상하늘채 129동 4층403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 33층 건물 중 제4층 제403호

건물 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 - 샤시창호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등

2.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 539,000,000원

토지 면적: 42.89㎡ (약 12.97평)

토지 지분: 42.8874㎡ (약 12.97평)

건물 면적: 84.86㎡ (약 25.67평) - 공급 면적 추정

건물 지분: 84.857㎡ (약 25.67평)

등기부채권 총액: 479,376,852원

2.4. 매각 관련 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.5. 특이사항 및 제한사항

특이사항: 토지거래허가구역, 재건축구역

특수물건정보: 토지거래허가구역, 재건축구역

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신현주공), 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 정비구역(재건축), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득 한정, 2025.08.26.~2026.08.25. 유효)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 '신현고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 아파트 단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통망

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내외곽으로 공도에 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 규제

해당 물건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(신현주공)에 해당합니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대보호구역), 정비구역(재건축), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 포함되어 있습니다. 특히, 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 2026년 8월 26일부터는 해당 규제가 해제될 예정입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 하나은행의 근저당(을13)이며, 채권금액은 357,500,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

4.2. 등기부 요약 및 채권 총액

등기부상 채권 총액은 479,376,852원으로 파악됩니다. 이는 하나은행 근저당 외 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등이 포함된 금액입니다.

4.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 편의시설

물건지 인근에는 동류형의 아파트 단지, 다세대주택, 공원, 그리고 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 공공시설

인근에 신현고등학교가 위치하고 있으며, 인천가현초등학교, 인천신현여자중학교, 인천신현중학교 등이 근거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 검색되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

33층 규모의 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6.2. 교통 접근성

차량으로 단지 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역 관련

현재(2026년 8월 25일까지) 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 주택용도 취득에 한정되며, 해당 기한 만료 후에는 규제가 해제됩니다.

7.2. 재건축구역 관련

본 물건은 재건축구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 사업 진행에 따른 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 지연 또는 변경 가능성도 존재합니다.

7.3. 명도 관련 (임차인 미상)

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 이 점을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

7.4. 기타 법적 제한

가축사육제한구역, 학교보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 위치한 아파트로, 대단지 브랜드 아파트이며 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다. 재건축구역으로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며(2026년 8월 25일 만료 예정), 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 루원시티 개발 수혜 지역으로 미래 가치 상승 기대

* 신현고등학교 등 우수 학군 인접

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 환경

* 재건축구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 요인

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 539,000,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없는 점을 고려하고, 주변 시세 및 물건의 가치, 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 현재 유사 면적의 아파트 매매 시세가 4.5억~5.5억 선임을 감안할 때, 낙찰가율 80~90% 수준인 4.3억 ~ 4.8억 내외에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 참고용이며 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.