나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21580 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 25층2502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 25층 2502호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경21580 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 25층 2502호

물건종별: 아파트

감정가: 316,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

토지/건물일괄매각: 해당

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

준공년월: 2022년 09월

1.2. 주위 환경 및 입지조건

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본 건은 동측에 접한 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 25층에 위치한 아파트로, 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평)입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샤시 창호

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 토지 이용 상태: 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 등기부등본상 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-10-18, 120,000,000원)

* 주요 권리 현황 (말소 예정):

* 우리은행 근저당 (2022-10-18, 120,000,000원)

* 호림주택주식회사 소유권보존 (2022-10-18)

* 박노철 주택임차권 (2022-10-21, 255,000,000원)

* 홍영주 근저당 (2023-12-07, 1,300,000,000원)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-11-12, 255,000,000원) - 본 경매 사건의 개시 채권자

* 등기부채권 총액: 1,675,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인 박 는 대항력이 없으며, 보증금 255,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다. 그러나 본 물건명세서 상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 이에 따라, 낙찰 후 명도 완료 시점까지 관련 사실 관계를 재확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 상권 분석

본 건이 위치한 송학동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포되어 있어 기본적인 생활권을 영위하는 데 무리가 없습니다. 다만, 대규모 상업 중심지와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 294세대

* 최고 층수: 27층

* 최저 층수: 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 20대 (지하 9대, 지상 11대 - 제공된 정보 기준, 총괄표제부 기준 384대)

* 사용승인일: 2022년 09월 29일

* 인근 시설: 한국농업기술진흥원이 북측 인근에 소재하며, 반경 내 학교, 공원, 마트 등 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉 및 접합되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다. 이러한 지구단위계획 및 도로 관련 저촉 사항은 추후 재건축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가는 316,000,000원이지만, 최근 실거래가는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에 형성되어 있어 시세와의 격차가 상당합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동, 또는 감정가 산정 방식의 차이일 수 있으며, 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 박 는 대항력이 없으나, 임대 관계 자체가 '미상'으로 기재되어 있어 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 고층 위치: 27층 건물 중 25층으로, 조망권 및 일조권 등 주거 선호도가 높은 층에 해당합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 법적 문제 없이 온전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 추가 권리가 없습니다.

1.9. 종합 의견

본 건 송학크레지움캐슬 아파트는 신축 아파트임에도 불구하고 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 다만, 25층의 고층이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정이어서 안전하게 취득할 수 있으며, 주변 환경 및 생활 편의 시설 접근성도 무난한 편입니다. 입찰 시에는 현재 시장가와 감정가의 격차를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

2. 예상 입찰가 분석 및 제안

2.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합하면, 2026년 6월 30일 16층이 235,000,000원에, 7월 11일 6층이 230,000,000원에, 7월 22일 14층이 255,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 25층의 고층으로, 최근 최고가인 255,000,000원보다 높은 가치를 기대할 수 있습니다. 하지만 감정가(316,000,000원)와의 괴리가 크므로, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

2.2. 예상 입찰가

고층 프리미엄과 신축 아파트라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 최고가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 감정가와의 격차를 고려하여 보수적인 시각에서 접근합니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.