나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5693 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1515-2 달맞이경동메르빌 104동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 중동 소재 "미포오거리"남동측 인근에 위치하는 달맞이경동메르빌 제104동 제1층 제107호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(스레톤)지붕 지상16층 건물 내 제1층 제107호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화지경보 및 탐지설비, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 조성된 2필 일단의 가장형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 달맞이길에 접하고, 북측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측 및 단지 사이로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 중동 1515-2 제3종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역 (최초2000.4.14.)), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 특별계획구역 중점경관관리구역(2018.2.21.)임. 2) 중동 1514-3 제3종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역 (최초2000.4.14.)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 특별계획구역 중점경관관리구역(2018.2.21.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5693 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1515-2 달맞이경동메르빌 104동 1층 107호

물건종별: 아파트

감정평가액: 445,000,000원

토지면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 달맞이 경동메르빌

사용승인일: 2002년 10월 26일

동수: 4동

세대수: 315세대

최고층: 17층

본건 층수: 1층 (107호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "미포오거리" 남동측 인근에 위치한 달맞이경동메르빌 아파트 104동 1층 107호입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

남서측으로 달맞이길에 접하고 있으며, 북측 및 북동측으로는 폭 약 8미터, 남동측 및 단지 내로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변은 주거 및 상업 시설이 발달한 해운대 지역으로, 달맞이길과 인접하여 관광 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다. 민락수변공원, 해운대 해수욕장 등 주요 시설이 인근에 위치합니다. 대규모 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

본건 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

현재 파악된 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 3월 30일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권최고액 675,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 경매개시결정등기(2025타경5693)를 포함한 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 부분은 없습니다. (단, '지상권개요:' 항목에 대한 기재가 불분명하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

* 임대관계 미상

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 속한 달맞이경동메르빌 아파트는 고급 주거 지역과 관광 명소가 어우러진 해운대 달맞이 언덕에 위치하고 있습니다. 이는 우수한 주거 환경과 함께 지역 상권의 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 아파트 단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의성을 높이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

달맞이길 인근의 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 미포오거리 및 해운대 중심 상업 지역과의 접근성이 뛰어나 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하고, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.3. 교육 및 의료 (추정)

해운대 지역은 다양한 교육 기관 및 의료 시설이 밀집해 있어 자녀 교육 및 건강 관리에 유리한 환경을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 및 명도 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 관계 및 대항력 유무에 대한 확인이 필수적입니다. 폐문부재로 인한 내부 확인의 어려움은 실제 물건 상태 파악을 어렵게 만들며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 불확실성

현장 조사가 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 유사 물건 및 공부에 기반한 통상적인 상태를 가정하여 평가되었습니다. 실제 건물 상태는 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 특별계획구역 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 달맞이길 인근의 경동메르빌 아파트로, 입지적 강점과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고 현장 조사가 제한적으로 이루어졌다는 점은 명확한 리스크 요인입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 실제 점유 관계 및 물건의 정확한 상태 파악이 입찰 전 최우선적으로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 달맞이길 인근의 우수한 입지 조건

* 안정적인 주거 수요를 가진 경동메르빌 아파트 단지

* 주변 관광 및 상업 시설 접근성 용이

* 시장 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 107.936㎡ (약 32.7평) 면적, 9층, 2026년 5월 거래: 760,000,000원 (평당 약 2324만원)

- 163.079㎡ (약 49.3평) 면적, 5층, 2026년 3월 거래: 895,000,000원 (평당 약 1815만원)

- 163.079㎡ (약 49.3평) 면적, 11층, 2026년 4월 거래: 1,030,000,000원 (평당 약 2089만원)

본건의 면적은 84.95㎡ (약 25.7평)입니다. 제공된 거래 사례들은 본건보다 큰 면적의 아파트 거래 정보이므로 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 일반적으로 면적이 작을수록 평당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

본건의 감정가는 445,000,000원이며, 이를 기준으로 볼 때 시장 가격은 다소 높게 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

잠재적 리스크(미확인 임차인, 내부 상태 불확실성 등)를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 470,000,000원 ~ 500,000,000원 내외를 제안합니다.

다만, 정확한 권리관계 및 물건 상태 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.