나이스옥션 법원경매 천안 2025타경771 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설에이동 1층에이116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역' 남서측 인근 '두정역효성해링턴플레이스' 단지내 위치하는 근린생활시설택으로서, 부근은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 근린생활시설내 1층 에이116호로서, 외벽: 석재 붙임, 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내역: 벽지, 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

근린생활시설 1개호(상호명: Peak mong, 애완동물 미용실)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동서남북 사방으로 중로 이상의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경771 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설에이동 1층 에이116호

용도: 근린상가

감정가: 495,000,000원

토지면적: 62.27㎡ (약 18.83평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안서부신용협동조합

1.2. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 근린생활시설 내 1층 에이116호

외벽: 석재 붙임, 시멘트 몰탈위 페인팅 마감

내역: 벽지, 일부 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 현재 'Peak mong'이라는 상호명으로 애완동물 미용실로 이용 중.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

제한상태: 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 철도보호지구(철도보호지구)

1.4. 주변 환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역' 남서측 인근 '두정역효성해링턴플레이스' 단지 내에 위치한 근린생활시설임. 부근은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 혼합된 정비된 주택지대임.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 두정역이 인근에 위치하여 대중교통 연계성이 좋음.

2.2. 접근성

동서남북 사방으로 중로 이상의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2021년 4월 14일 접수된 천안서부신용협동조합 근저당 (채권최고액 384,000,000원)

경매개시결정: 2025년 11월 6일 접수된 천안서부신용협동조합의 임의경매 (채권액 294,233,714원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. 본 건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 경매를 통해 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송 (상호명: Peak mong)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2024년 4월 29일

확정일자: 2025년 7월 3일

배당신고일자: 2026년 2월 6일

대항력: 없음

비고: 상가건물 임대차보호법상 대항력은 없으나, 확정일자를 받아 소액임차인 우선변제권을 행사할 수 있음.

* 임차인: 표

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2024년 4월 29일

확정일자: 2025년 7월 3일

배당신고일자: 2026년 2월 6일

대항력: 없음

비고: 상가건물 임대차보호법상 대항력은 없으나, 확정일자를 받아 소액임차인 우선변제권을 행사할 수 있음.

3.4. 인수되는 임차보증금

0원. 상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 두정동 상권 개요

두정동은 천안시의 주요 상업 및 유흥 중심지로, 젊은 층과 직장인 수요가 풍부한 지역임. 특히 두정역을 중심으로 상권이 발달했으며, 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 원룸이 밀집되어 있어 배후 수요가 탄탄함.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 두정역효성해링턴플레이스 단지 내 상가는 아파트 단지 입주민을 주 수요층으로 하며, 단지 외부의 유동인구와 인근 상권의 수요까지 흡수할 수 있는 잠재력을 가짐. 다만, 두정동 먹자골목 등 경쟁 상권이 발달해 있어 차별화된 전략이 필요함. 최근 일부 상권은 공실 증가와 소비 감소 추세를 보이는 것으로 파악됨.

4.3. 예상 임대료 수준

주변 상가 임대 시세에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 두정동 일대 근린상가의 경우 보증금 500~1,000만원에 월세 40~80만원 수준의 매물들이 확인됨. 본 물건의 경우 1층 코너 상가로 비교적 좋은 입지에 해당하여, 상권 활성화 시 시세보다 높은 임대 수익 기대 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

물건지 인근에는 두정역이 위치하여 교통이 편리하며, 주변으로 다양한 상업시설, 은행, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음. 천안시 서북구청이 가까운 편이며, 이마트 천안서부점 등 대형 편의시설 이용도 용이함.

5.2. 문화 및 여가시설

천안종합운동장, 유관순체육관 등이 인근에 위치하여 체육 활동 및 문화 행사를 접하기 용이함.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 다수의 초등학교, 중학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 유해시설

천안시 서북구 지역에서 혐오시설 관련 이슈가 간혹 제기된 바 있으나, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수종말처리장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 철도보호지구에 포함되어 있어 관련 규제를 받을 수 있음.

6.2. 상권 경쟁 심화 및 경기 침체

두정동 상권은 유흥 및 소비 중심지로 발달했으나, 경쟁 심화와 최근 경기 침체 영향으로 일부 상권에서는 공실 증가 및 매출 감소 현상이 나타나고 있음.

6.3. 임대 관계 불확실성

현장 사정상 정확한 임대 관계 확인이 어려웠으며, 이는 향후 임대차 계약 진행 시 고려해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동의 역세권에 위치한 근린상가로, 두정역 및 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 안정적인 운영이 기대되는 입지임. 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 높게 책정된 점은 감안해야 하나, 건물 내 애완동물 미용실로 운영 중이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 잠재력이 높은 것으로 판단됨. 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있음. 다만, 경쟁이 치열한 상권의 특성과 최근 상권 침체 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 두정역 초역세권으로 유동인구 확보에 유리.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로 고정 수요 확보 가능.

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리만 존재하며, 인수할 임차보증금 없음.

* 다용도 활용 가능성: 애완동물 미용실 외 다양한 근린생활시설로의 전환 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가를 산정하는 데 중요한 요소이며, 본 건의 경우 인수되는 임차보증금이 0원이므로 이를 제외하고 산정할 수 있습니다. 감정가는 495,000,000원이며, 채권 총액은 384,000,000원입니다.

입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률, 명도 및 점유 관련 변수, 그리고 본 건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 권리 분석상 특별히 인수할 사항은 없으나, 향후 건물 상태 점검 및 예상되는 수리비, 임대 공백 기간 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 경쟁력과 수익성을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.