나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23062 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층 2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 '범내골역' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티5 20층 2003호로서 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도시철도1호선(범내골역)이 소재하여 제반 교통상황이 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 2003호로서, [사용승인일: 2019.11.05] - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 외장석 붙임. - 창 호: 샷시창 구조임. - 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차타워설비, 무인공동현관기 등이 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 18미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

범천동 849-2 :일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산지방법원 2025타경23062 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층 2003호

용도: 아파트

감정평가액: 300,000,000원

토지면적: 8.29㎡ (약 2.5평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

대동레미안센트럴시티5, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 2003호, 사용승인일 2019년 11월 5일

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동, 도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위환경: 본 건 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 16일 접수된 부산은행의 가압류(갑2)입니다.

소멸 예정 권리: 본 건의 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 1번황의순지분가압류 (부산은행, 592,812,922원)

* 1번황의순지분압류 (부산진구)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 259,988,831원)

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (임차인: 전영철)

* 임대차보증금: 262,500,000원 (2020년 10월 15일 전입, 2020년 9월 11일 확정, 2022년 10월 28일 증액분 포함)

* 대항력: 있음. 본 임차인은 대항력이 있으므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

총 권리 분석: 등기부채권 총액은 855,312,922원이며, 을구 3번의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 사항이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

단지 주변: 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재된 복합 상권이 형성되어 있습니다.

입지: 일반상업지역에 위치하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

특징: 범내골역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 이점을 활용할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근이 용이합니다.

주거환경: 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

아파트 단지 정보: 대동레미안센트럴시티5는 총 187세대로 구성된 2019년 준공 아파트이며, 최고 20층 높이입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 전영철의 보증금 262,500,000원 중 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 정확한 인수 금액 산정이 필수적입니다.

공동담보 물건: 특이사항 및 특수물건 정보에 공동담보로 언급되어 있어, 관련 채무 및 권리 관계 변동 가능성을 확인해야 합니다.

내부 조사 미흡: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 등 세부적인 사항에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 대동레미안센트럴시티5 아파트 20층 2003호입니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 범내골역 역세권이라는 우수한 교통 여건과 주변 상업시설 이용의 편리성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 권리 분석과 인수 금액 산정에 대한 철저한 사전 검토가 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트이므로 주거 선호도가 높고 상품성이 우수합니다.

역세권 입지: 지하철역과 가까워 직주근접성이 뛰어나며, 출퇴근이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시장 가격보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 인수되는 임차 보증금을 반드시 고려하여 총 실질 인수 금액을 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 300,000,000원

최근 매매 사례 (참고): 2025년 5월 8일, 44.1671㎡ (약 13.35평) 아파트가 245,000,000원(2억 4,500만원)에 거래되었습니다. 본건 53.06㎡ (약 16.05평) 기준으로 환산 시, 시장 가격은 약 290,000,000원 내외로 추정됩니다.

권리 분석상 인수 보증금: 262,500,000원 (임차인 전영철)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 262,500,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 총 실질 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

시장에서의 총 실질 인수 희망가격을 약 290,000,000원으로 설정할 경우, 이를 바탕으로 예상 입찰가를 산출하면 다음과 같습니다.

산정 입찰가: 290,000,000원 (총 희망가) - 262,500,000원 (인수 보증금) = 27,500,000원

종합적인 위험 요소 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가 범위는 25,000,000원 ~ 40,000,000원으로 제시합니다.

(참고: 상기 입찰가 범위로 낙찰될 경우, 총 실질 인수 금액은 약 287,500,000원 ~ 302,500,000원이 됩니다.)

주변 시설 확인 결과, 본 물건 소재지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.