나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34932 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 31-1 명품캐슬 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측 인근에 위치한 명품캐슬 제비동 제5층 제501호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건 내 5층 501호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2016.12.16) 외 벽 : 타일 및 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 유사 사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 내동 31-1, 31-4번지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육 청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교 육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구 ,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) ■ 내동 31-8, 31-9번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률 >)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8 .25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34932 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 31-1 명품캐슬 비동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

토지지분: 33.56㎡ (약 10.15평)

건물면적: 64.43㎡ (약 19.49평)

건물지분: 64.43㎡ (약 19.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: 토지거래허가구역(외국인 등), HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. '내동중학교' 서측 인근에 자리 잡고 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 4필지로 구성된 유사 사각형의 토지이며, 북측으로 약 8m의 도로와 접하고 있습니다. 본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(내동중학교, 삼정초등학교), 과밀억제권역으로 설정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인이 토지 및 다세대주택을 취득 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다 [cite:user]. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 감정가는 272,000,000원입니다 [cite:user].

등기부등본 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김정숙(2017.06.15.), 금은희(2021.03.17.)

* 근저당: 엄금열(2021.03.29., 30,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정다원(2021.03.09. 접수, 223,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.11.11. 접수, 223,000,000원)

임차인 현황을 보면, 주택도시보증공사(HUG) 소속의 정다원 씨가 보증금 223,000,000원에 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다 [cite:user]. 또한, 집합건물 등기부 요약에서도 해당 임차권은 말소 대상이며, 물건명세서 상에는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점을 미루어 볼 때, 본 경매 절차를 통해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 임차보증금이 없는 상태로 물건을 취득하게 됩니다. 총 등기부채권액은 253,000,000원입니다 [cite:user].

1.3. 상권분석

본 물건은 2016년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물(명품캐슬 B동)에 속합니다 [cite:user]. 제공된 최근 매매 정보(2025년 12월 기준)를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이한 양상을 보입니다.

* 우성주택(1991년 준공, 33㎡): 120,000,000원 (약 363.6만원/㎡)

* 선경타운(2001년 준공, 35.4㎡): 90,000,000원 (약 254.2만원/㎡)

* (12-2)(1986년 준공, 43.2㎡): 80,000,000원 (약 185.2만원/㎡)

또한, 검색된 최근 실거래 사례를 보면, 2013년에 건축된 51.33㎡ 면적의 다세대주택이 175,000,000원(약 340.9만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건물의 감정가는 272,000,000원으로, 이는 64.43㎡ 면적 기준으로 약 422.1만원/㎡에 해당합니다. 이는 주변의 오래된 건물들에 비해 신축이라는 점, 그리고 감정평가 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 제시된 최근 매매가들은 감정가보다 현저히 낮은 수준으로, 현재 시장 상황을 정확히 반영하기 위해서는 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가와의 격차가 상당하므로, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '내동중학교'와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 주변으로 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 외국인 토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 낙찰자의 경우, 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 후 4개월 내 입주 및 2년간 실거주 의무가 발생할 수 있습니다.

* 과거 혐오시설 인근: 물건지에서 비교적 가까운 오정구 삼정동에 과거 쓰레기 소각장 부지가 현재는 복합문화예술공간 '부천아트벙커B39'로 운영되고 있습니다. 과거 혐오시설로 인식되었던 장소가 문화 공간으로 변모하였으나, 지역 이미지에 대한 잠재적 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세: 최근 실거래가 정보들을 종합해 볼 때, 본 건물의 감정가(272,000,000원)는 시장 거래가보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세차익 기대치를 낮추거나, 감정가 수준 이상의 입찰 시 위험 부담을 높일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없다는 장점이 있습니다. 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 감정가와 비교했을 때 최근 실거래가가 현저히 낮은 점, 외국인 토지거래허가구역 지정(2026년 8월 25일까지)이라는 제한 사항, 그리고 과거 혐오시설 부지와의 인접성 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 주변 다세대주택 대비 건축 연식(2016년)이 짧아 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되므로 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 부천시의 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따라 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 272,000,000원입니다. 하지만 최근 거래된 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세(약 1.8억 ~ 2.2억 원 수준)를 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰은 리스크가 있습니다.

다만, 본 건물이 2016년 준공으로 주변 시세의 주를 이루는 노후 주택들보다 신축이라는 점을 감안해야 합니다. 2013년 건축된 51.33㎡ 건물이 1.75억 원(약 340.9만원/㎡)에 거래된 점을 감안하여, 본 건의 64.43㎡(약 19.49평) 면적과 신축 연식을 고려 시, 보수적으로 접근한다면 3.0~3.5백만원/㎡ 수준의 시세 형성을 기대해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 보수적인 시세 적용 시 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 시장 상황, 경쟁자 수, 물건의 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.