나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101570 [1] 경기도 의왕시 내손동 637-16 라성다세대 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 내손동 소재 "내손2동 주민센터"남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제4층 제402호 로서 외벽 : 적벽돌쌓기. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실1, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 노폭 약 12미터 포장도로에 접하며 북서측으로 4미터 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2008-05-28)(경기도군포의왕교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(내손초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법> , 교통기타용도지역지구미분류<도로법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구<택지개발촉진법> , 배수구역(포일배수구역)<하수도법> , 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 요약

사건번호: 안양지원 2025타경101570 (1)

소재지: 경기도 의왕시 내손동 637-16 라성다세대 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 352,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적 정보

토지면적: 29.60㎡ (약 8.96평)

토지지분: 29.60㎡ (약 8.96평)

건물면적: 57.99㎡ (약 17.54평)

건물지분: 57.99㎡ (약 17.54평)

건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물층수: 지상 4층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일: 1991.07.19 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 의왕시 내손동 소재 "내손2동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

남서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고, 북서측으로 4미터 막다른 도로에 접함.

주변시설

* 주변에 내손초등학교, 백운중학교, 의왕고등학교가 위치함.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 내손2동 주민센터, 아파트 단지 내 상가, 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근에서 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않음.

3. 권리분석

등기부현황

말소기준권리: 2017-05-24 서울축산업협동조합 근저당권 (을12)

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 근저당권 (서울축산업협동조합, 2017-05-24, 48,000,000원)

* 근저당권 (나라대부금융주식회사, 2022-06-22, 210,000,000원)

* 전세권설정 (주식회사코리아캐피탈대부, 2022-06-22, 5,000,000원)

* 가압류 (현대카드, 2024-10-22, 13,273,077원)

* 임의경매 (주식회사코리아인베스트먼트대부, 2025-11-11, 154,898,082원)

* 근저당권부채권질권설정 (엠지캐피탈주식회사, 2026-03-11, 210,000,000원)

임차인 현황

* 임차인: 주식회사코리아인베스트먼트대부 (변경전: 주식회사코리아캐피탈대부)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상.

인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 매매 사례 (JSON 분석)

* 더힐즈 (내손동 153-5): 2026.05.13, 52,500만원, 84.7㎡ (연립, 2015년식) - 평당 약 2,050만원

* 경춘빌라 C동 (내손동 637-13): 2026.07.10, 32,800만원, 52.68㎡ (다세대, 1991년식) - 평당 약 2,058만원

* 로체샤르빌 (내손동 128-1): 2026.07.02, 24,000만원, 66.83㎡ (다세대, 2018년식) - 평당 약 1,187만원 (참고: 본 물건과 연식/유형 차이로 시세 괴리 가능성)

시세 분석

본건(637-16, 57.99㎡, 1991년식 추정)의 감정가 35,200만원은 평당 약 2,005만원으로, 인근 유사 연식의 경춘빌라 C동(637-13, 52.68㎡)의 최근 실거래가(32,800만원, 평당 약 2,058만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준임. 신축 대비 가격이 저렴하게 형성되어 있으나, 오래된 연식은 감안해야 함. 로체샤르빌의 거래가는 시세와 괴리가 있어 주요 참고 자료로 활용하기 어려움.

최근 전월세 사례

제공된 JSON 데이터는 매매 정보와 동일한 내용을 반복하고 있어, 별도의 전월세 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

주거 이용 상태

본건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 욕실 1개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있음.

외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호로 마감됨.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가일자(2025.08.26, 2025.10.20) 및 대상(외국인, 아파트)을 고려할 때 낙찰 후 소유권 이전이나 재매각 시 직접적인 영향은 제한적일 수 있음. 다만, 관련 규정 확인 필요.

기타 제한사항

* 토지이용계획 상 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 택지개발지구, 배수구역, 하수처리구역 등에 해당됨.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의왕시 내손동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 내손2동 주민센터가 있고 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준임. 교통 접근성도 양호한 편임. 권리관계는 모두 말소될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 적음. 다만, 건물의 연식이 1991년으로 노후화되어 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음. 최근 실거래가를 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 합리적인 감정가: 인근 신축 건물 대비 저렴한 평당 가격으로 책정됨.

* 양호한 입지: 내손동 중심 생활권에 위치하여 편의시설 접근이 용이함.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

산정 근거

본건의 감정가는 352,000,000원이며, 유사한 조건의 인근 다세대주택(경춘빌라 C동)은 2026년 7월 평당 약 2,058만원에 거래되었음. 본건 감정가는 평당 약 2,005만원 수준으로, 인근 실거래가와 유사하나 경춘빌라 대비 약간 낮음. 경매 특성상 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

예상 입찰가

295,000,000원

(Disclaimer: The above report is generated based on provided data and publicly available information. Actual market conditions and property inspection may vary. Legal and real estate professional consultation is recommended.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.