나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34940 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 618-2 성수아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '도원초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 대체로 세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로, 동측으로 약 3미터의 막다른 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 618-2 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). 심곡본동 618-22 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도원초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34940 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 618-2, 성수아트빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지 면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

건물 면적: 51.67㎡ (약 15.63평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 정보:

* 건축물명: 성수아트빌

* 사용승인일: 2012년 10월 2일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 제2층 제201호

2. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '도원초등학교' 북동측 인근

주변 환경: 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위 여건은 무난합니다.

교통: 인근 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 및 주차가 용이합니다.

도로: 본 건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로, 동측으로 약 3미터의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

제한 사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도원초 - 교육청 문의)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 사립학교교직원연금공단의 압류 (2021년 4월 13일 접수). 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(서원형)

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 16일

* 확정일자: 2021년 1월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 5번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 양송철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 27일

* 대항력: 없음

등기부채권 총액: 214,356,081원

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주요 편의시설 및 상업 시설은 인근 도보 또는 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

도원초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육: 도원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통: 주요 도로와의 접근성이 양호하며, 버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 비교적 조용한 주택가에 위치하고 있어 쾌적한 주거가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매매 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

도로 현황: 동측에 약 3미터의 막다른 도로가 접해 있어, 차량 이동 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

권리관계: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 다만, 경매 절차 진행 시 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하는 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 취득 후 명도가 순조로울 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정 기간 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 최근 매매 사례들을 비교 분석했을 때, 본 물건의 감정가는 시장가보다 낮게 평가되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

간명한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 경매로 소멸되며, 임차인 HUG 건 또한 소멸될 가능성이 높아 명도 관련 부담이 적습니다.

안정적인 주거 지역: 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가(177,000,000원)보다 높은 수준으로 판단됩니다.

최근 매매 사례(2025년 12월 기준)들을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 전용면적(51.67㎡) 및 건축 연도(2012년)를 감안한 예상 시세는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상되나, 안전 마진을 고려한 합리적인 입찰가로 약 250,000,000원(2억 5천만원) 수준을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.