나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34910 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 582-2 골든빌리지5 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본동성당" 동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,아파트 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2019년 3월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 제6층 제601호로 외벽:석재타일붙임 및 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2023카임5090(2023.10.31) 임차보증금: 260,000,000원 범 위: 건물의 전부 임대차계약일자: 2021.11.25 주민등록일자: 2022.01.10 점유개시일자: 2022.01.10 확정일자: 2021.11.25 임차권자: 김**(740203-*******),경기도 부천시 경인로170번길93, 601호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34910 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 582-2 골든빌리지5 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

토지지분: 28.534㎡ (약 8.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.68㎡ (약 14.42평)

건물지분: 47.68㎡ (약 14.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 골든빌리지 V

사용승인일: 2019년 3월 20일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제6층 제601호

전용면적: 47.68㎡ (약 14.42평)

1.5. 토지 이용 계획

지역지구: 제2종일반주거지역

도시계획: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (부천남중, 해아유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본동성당" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

서측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (2025타경34910) (2025년 11월 10일 접수)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

을구 3번 주택임차권 (김영미, 보증금 260,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 갑3 강제경매 및 갑4 압류 또한 말소됩니다.

3.3. 인수 예정 권리

정윤채 임차인이 존재하며, 대항력이 있다고 기재되어 있습니다.

* 임차인: 정윤채

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자(사업일자): 2025년 02월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 현재 제공된 자료 내 '집합건물 등기부요약'에는 정윤채 임차인에 대한 등기부상 기록이 확인되지 않습니다.

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이나, 정윤채 임차인의 '대항력 있음' 표기가 가장 중요한 쟁점입니다. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으며, 특히 전입일자가 2025년 2월 28일로 미래 시점인 점은 매우 이례적입니다. 보증금이 0원이라도 대항력이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 금액이나 명도 절차에 있어 상당한 부담이 될 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 이 정윤채 임차인과 관련이 있을 가능성이 높으며, 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과:

* 효마을타운107동 (2001년식, 59.9㎡): 2025년 12월 19,800만원

* 대창스페이스빌 (2013년식, 35.12㎡): 2025년 12월 20,700만원

* 예인쉐르빌 (2019년식, 49.33㎡): 2025년 12월 29,000만원

4.2. 시세 분석

본 물건의 전용면적은 47.68㎡ (약 14.42평)으로, 비교적 최근에 건축된 예인쉐르빌(2019년식, 49.33㎡, 29,000만원)과 유사한 크기입니다. 이를 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 27,900만원에서 29,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가 25,500만원은 시세 대비 다소 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 물건 인근에 부천남중학교와 해아유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

"심곡본동성당" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 매수 후 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인(정윤채)의 존재: 보증금과 차임이 미상이며, 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 인수될 보증금액 및 명도 절차에 대한 불확실성이 매우 높습니다.

* 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 특이사항: 정윤채 임차인과 관련된 복잡한 권리 관계를 내포하고 있을 가능성이 크며, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 하자: 2019년 사용승인으로 비교적 신축이나, 실제 건물 상태에 대한 육안 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 리스크는 정윤채 임차인과 관련된 권리관계입니다. '대항력 있음'으로 표기되어 있으나 보증금 및 차임이 미상이고, 전입일자가 미래 시점이라는 점은 매우 이례적이며, 등기부상으로도 해당 임차인의 권리가 명확히 확인되지 않습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 지연을 초래할 수 있는 핵심 위험 요소입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구는 이러한 위험을 더욱 증폭시키므로, 입찰 전 반드시 권리관계에 대한 철저한 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간 내 매수 시 추가적인 행정 절차도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건 시세(약 27,900만원~29,000만원) 대비 감정가(25,500만원)가 낮아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 기본적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: 부천시 지역의 개발 계획 등과 연계하여 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

주변 시세 적용가: 약 279,000,000원 ~ 290,000,000원

본 물건의 핵심적인 불확실성은 대항력 있는 정윤채 임차인의 존재입니다. 보증금 및 차임이 미상이며, 전입일자가 미래 시점이고 등기부상 확인되지 않는 상황은 낙찰자가 인수해야 할 정확한 금액을 예측하기 어렵게 만듭니다.

따라서, 인수 보증금이 0원이라는 확신이 없는 한, 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 정윤채 임차인에게 실제 인수해야 할 보증금이 상당액 존재한다면, 시세 반영가인 27,900만원 이상으로 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

보증금 미상 임차인의 인수 부담을 최소화하거나, 해당 금액을 정확히 산정하기 위한 사전 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 명확히 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가가 시세 대비 낮다는 점은 분명하므로, 권리관계를 명확히 파악한 후 합리적인 선에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

만약 보증금 미상 임차인의 인수 부담이 0원이라고 단정할 수 있다면, 시세의 하단인 약 270,000,000원에서 280,000,000원 사이를 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

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