나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4213 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울서라벌중학교" 북동측 인근에 위치한 "에드가쌍문"공동주택(청년주택) 제4층 제402호으로 주변은 지하철역세권(우이-신설선)의 솔밭공원역 근거리에 소재하며 소규모 아파트단지,근린생활시설,학다세대주택 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 근거리에 지하철역(솔밭공원역)이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제4층 제402호의 청년주택으로 사용승인일은 2022년 5월 13일입니다 외벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등으로 마감함

이용상태

공동주택(청년주택) 및 근린생활시설등의 건부지로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,난방,냉방,도시가스,승강기,화재안전장치,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 공동주택(청년주택)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 왕복5차선의 삼양로와 접하고 북측과 동측으로 폭 약 7-8m의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

0. 쌍문동 507-1 도시지역,준주거지역,고도지구(28m이하),지구단위계획구역,도로(접함),소로3류(폭8m미만)(접함),조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,공공지원민간임대주택공급촉진지구<민간임대주택에관한특별법>과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21.)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)(용도:아파트한정),건축선(해당도로의경계선에서3m후퇴선(건축법

공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4213 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층402호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 207,000,000원

토지 지분 면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

건물 전용 면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

사용 승인일: 2022년 5월 13일

건축물 정보 (전체 동 기준):

총 연면적: 약 17,008.94㎡ (약 5,145.6평)

총 세대수: 253세대

최고 층수: 7층

지하 주차 대수: 4대

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울서라벌중학교" 북동측 인근에 위치한 "에드가쌍문" 공동주택(청년주택) 4층 402호입니다.

주변은 지하철 우이-신설선 솔밭공원역과 근거리에 있어 역세권에 해당합니다.

소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치합니다.

지하철 솔밭공원역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 7층 건물 내 제4층 제402호이며, 2022년 5월 13일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 벽돌 쌓기 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

현재 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

5. 설비 내역

위생, 급탕, 난방, 냉방, 도시가스, 승강기, 화재안전장치, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지 소재로, 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구에 해당합니다.

또한, 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한 사항으로는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일, 아파트에 한정).

건축선 관련 규정(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선)이 있습니다.

7. 권리 분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일자 한국주택금융공사 근저당권 (을1)

총 등기 채권액: 약 4,143,118,336원

매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리:

* 을1, 을2, 을3 (근저당권)

* 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 (가압류)

* 갑10 (임의경매 개시 결정)

* 갑11 (압류)

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 23일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 상권 분석

본건은 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

주변에 근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 있습니다.

청년주택으로 공급된 점을 감안할 때, 해당 지역의 청년층을 대상으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 생활 정보

주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

2022년 준공된 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

10. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 본건은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트에 한정하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매각 시 거래에 제약이 따를 수 있습니다. (매각기일이 이 기간 내에 있을 경우 외국인 등의 거래 시 허가 필요)

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본건 인근에서 특별히 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

건축선 후퇴: 도로 경계선에서 3m 후퇴하여 건축해야 하는 규제가 있습니다.

11. 종합 의견

본건은 사용 승인 2년차의 비교적 신축인 에드가쌍문 아파트(청년주택)로, 물리적인 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.

역세권 입지와 소형 면적은 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

다수의 권리 관계가 설정되었으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 가장 큰 잠재적 리스크는 토지거래허가구역 지정 기간으로, 이로 인해 매각 후 거래 과정에서 제약이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

12. 투자 포인트

신축 건물: 낮은 연식으로 즉시 거주 또는 임대 시 높은 만족도 기대.

역세권 프리미엄: 솔밭공원역 인근 입지로 미래 가치 상승 가능성.

소형 면적: 1~2인 가구 실수요층 및 소액 투자 수요 확보 용이.

가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 비교를 통해 시세 차익 확보 가능성.

13. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 "에드가쌍문" 및 인근 지역 유사 면적, 유사 연식 아파트의 실거래가 및 현재 호가를 면밀히 조사해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석이 어려운 점 양해 부탁드립니다.

감정가 207,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 건물 상태, 잠재적 리스크(특히 토지거래허가구역 지정 기간) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 신축 역세권 소형 아파트의 경우 감정가 이상에서 낙찰되는 경우가 많으나, 토지거래허가구역 지정은 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 대략 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상되나, 이는 추가적인 시장 조사와 분석이 완료된 후 확정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.