나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1926 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 194-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 소재‘흥산초등학교’북서측 원거리에 위치 하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서, 건부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 지목이 '대'이나, 현황 건부지 및 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2020.10.29) 외벽: 스타코마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

1,2층: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 194-28번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경1926 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 321,586,000원입니다.

토지는 총면적 3730.00㎡ (약 1128.33 평) 중 373㎡ (약 112.83 평)에 대한 지분 매각이며, 건물은 전체 면적 99.50㎡ (약 30.10 평)에 대한 전체 매각 대상입니다. 건물의 제시외 면적은 24.00㎡ (약 7.26 평)입니다.

토지와 건물을 합쳐 일괄 매각하는 건이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 청주성동신용협동조합입니다.

특이사항으로는 지분 매각 및 일괄 매각이 있습니다.

건물은 2020년 10월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 2층 단독주택입니다.

2. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리에 위치하며, '흥산초등학교' 북서측 원거리에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 자루형의 평지로서, 현재 건부지와 일부 도로로 이용 중입니다.

서측으로는 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 을구 4번(토지)/을구 1번(건물)의 청주성동신용협동조합 근저당권 (260,000,000원)을 기준으로, 경매 개시 결정 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 토지 등기부에는 2020년 4월 29일에 나혜숙 명의로 5분의 4 중 일부(3730분의 373) 지분이 이전된 내역이 있습니다.

이후 나혜숙 지분에 대한 가압류(웰컴저축은행, 제주신용보증재단) 및 임의경매(청주성동신용협동조합)가 설정되었으나, 이들 또한 말소 대상입니다.

건물 등기부에도 여러 가압류 및 임의경매가 있었으나 모두 말소 예정입니다.

총 등기부 채권 총액은 토지 관련 1,533,287,939원, 건물 관련 451,028,175원으로 확인되나, 이는 말소 기준 권리보다 후순위 권리들의 합계이므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

* 임차인 현황

* 백승철: 보증금 130,000,000원, 차임 0원.

2021년 6월 28일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없습니다.

배당요구일자는 2026년 1월 6일입니다.

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일한 지역(남원읍 태흥리) 내 '패밀리캐슬'이라는 연립주택 단지에서 2026년 3월 및 5월에 85㎡ 내외의 주택이 38,500만원(385,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

이는 해당 지역의 주택 시장이 활발함을 시사하지만, 해당 JSON 데이터의 주택 유형은 '연립'이며 신축 연도도 2025년으로 본건(단독주택, 2020년 준공)과는 차이가 있습니다.

따라서 이 시세는 일반적인 지역 주택 시장의 흐름을 파악하는 참고 자료로 활용해야 하며, 본건의 감정가 및 개별 특성을 반영한 별도 분석이 필요합니다.

본건은 단독주택으로서 토지 면적이 넓은 점(총 3730.00㎡)을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 서귀포시 남원읍에 위치하여, 인근에 '흥산초등학교'가 소재합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 비교적 조용하고 한적한 농촌 및 주택가 형태를 띠고 있습니다.

건축물대장 상으로는 1, 2층이 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 3730.00㎡ 중 373㎡ (10%)에 대한 지분 매각으로, 나머지 지분권자와의 공동 소유 관계가 발생합니다. 이는 토지 이용, 개발, 관리 등에서 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 본 건 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 24.00㎡가 존재하며, '이동식 창고'는 매각에서 제외된다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 제외되는 품목 외의 제시외 건물 및 부합물에 대한 현황 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공) 단독주택으로서 건물 상태는 양호하나, 토지 지분 매각이라는 점에서 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

넓은 토지 면적은 장점이 될 수 있으나, 지분 소유로 인한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

주변 연립주택의 최근 거래 사례를 볼 때 지역 부동산 시장은 활성화되어 있으나, 본건의 특수성(지분매각, 다양한 토지 이용 제한)을 감안할 때 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

대항력 있는 임차인은 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 최신 건물로, 건물 자체의 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 잠재력: 비록 지분이지만, 3730㎡ 토지의 일부(373㎡)를 소유함으로써 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 제주 부동산 시장: 관광 수요가 풍부한 제주도의 부동산은 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 321,586,000원입니다.

최근 주변 지역의 연립주택 거래가(약 385,000,000원/85㎡)를 고려하면 해당 지역의 시세는 높게 형성되어 있습니다.

하지만 본건은 토지 지분 매각이며, 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로 이러한 불확실성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 80% ~ 100% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인이 감수할 수 있는 리스크 수준 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

보수적으로는 약 260,000,000원부터, 적극적으로는 약 330,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.