나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12673 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안종합운동장' 북서측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 '천안시청주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대'임.

교통상황

본건이 속한 건물 지하주차장 및 지상건물 내 주차장 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 124호, 125호, 126호 이며, 사용승인일 : 2021. 02. 10 외벽 : 인조석 등 미장석재 패널붙임, 몰탈위 페인팅. 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 페어글래스 등

이용상태

본건기호1, 2, 3 모두 평가일현재 '공실(空室)'상태임. 기호3( 126호 )은 예전에 '무인카페( 상호 : 희다 )'로 이용되었던 듯 하나, 평가일현재 철수(撤收)한 것으로 보임.

설비내역

본건이 속한 건물의 공동설비로서, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형에 유사한 사다리꼴'의 형태이며, 평탄한 지세의 토지를 '주상복합 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

< 대지권의 목적인 토지 > 북측으로는 아스콘포장된 도시계획도로 '대로1류( 폭35~40m )'에 접하고, 서측으로는 아스콘포장된 도시계획도로 '중로1류( 폭20~25m )'에 접하는 각지(角地)임.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'(아산탕정지구). < 기반시설 > '대로1류' 및 '중로1류'에 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '택지개발지구'( 택지개발촉진법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12673 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층124호

* 건물명: 불당 코아루 와이드시티 오피스텔

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,057,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 선린신용협동조합 (임의경매 신청 채권자)

* 토지 면적: 10.86㎡ (약 3.28평)

* 건물 면적 (전용 면적): 52.92㎡ (약 16.01평)

* 건축물 사용승인일: 2021년 02월 10일

* 건물 총 층수: 지하 2층, 지상 20층

* 본건 위치: 건물 1층 124호

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안종합운동장' 북서측 인근 대로변에 위치하며, '천안시청 주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대'입니다.

* 교통상황:

* 본건이 속한 건물은 지하주차장 및 지상 건물 내 주차장까지 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 북측으로는 아스콘 포장된 도시계획도로 '대로1류(폭 35~40m)'에 접하고, 서측으로는 아스콘 포장된 도시계획도로 '중로1류(폭 20~25m)'에 접하는 각지(코너 땅)입니다.

* 토지 이용계획:

* 용도지역: '도시지역', '일반상업지역'

* 용도지구: '지구단위계획구역'(아산탕정지구)

* 기반시설: '대로1류' 및 '중로1류'에 접함.

* 기타 제한: '가축사육제한구역', '택지개발지구'

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2023년 09월 14일 접수, 채권최고액 1,800,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을15)

* 천안시 압류 (갑6)

* 재단법인한국장학재단 가압류 (갑7)

* 선린신용협동조합 임의경매 (갑8)

* 주식회사에스제이코퍼레이션 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (정보 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정되나, 현장 조사를 통해 인수 여부 및 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 '천안시청 주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대'로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있는 곳입니다.

* 인근에 천안종합운동장이 있어 스포츠 및 문화 관련 시설 이용객들의 접근성 또한 고려할 수 있습니다.

* 현재 본건(1층 124호)은 평가일 현재 '공실' 상태입니다. 과거 '무인카페'로 사용되었던 것으로 파악됩니다.

* 건물 자체는 760호 규모의 대형 오피스텔 및 상가 복합건물이므로, 단지 내 집객력과 함께 주변 상권과의 시너지 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 천안시청, 천안종합운동장, 상업시설 밀집 지역

* 교통: 대로변 코너 각지로서 차량 통행량이 많고 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 상업지구 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로, 성공적인 임대 마케팅 및 관리가 필요합니다. 공실 기간 장기화 시 수익성 악화 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행 중입니다. 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 낙찰 결과가 본 건의 낙찰가 및 향후 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 신흥 택지개발지구 내 상업시설이 다수 존재하므로, 주변 상업시설과의 경쟁을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시의 핵심 상업 및 행정 중심지인 시청 인근에 위치한 근린상가입니다.

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이며, 대로변 코너라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 현재 공실 상태이나, 지역 개발 호재와 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 공동담보 물건이라는 점과 현재 공실이라는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천안시청, 천안종합운동장 인접, 대로변 코너 각지

* 신축 상가: 2021년 사용승인, 현대적 시설 및 높은 건물 가치

* 발전 가능성: 신흥 택지개발지구 내 위치, 지속적인 지역 발전 기대

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리관계의 안정성 확보

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가와 현장 조사를 바탕으로 산정되어야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 물건의 시세, 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 본건 감정가는 1,057,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.