나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503750 [1] 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 상가동 1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 나성초등학교 서측 인근에 위치하는 나릿재마을3단지 상가동 제비103호로서, 본건 주위는 대단위아파트단지, 각종 관공서, 점포 등이 소재하는 주상혼용지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제차량 진출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상2층 건으로서, - 외 벽 : 법랑판넬마감 등 - 내 벽 : 내부인테리어마감 등 - 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

근린생활시설(점포-운휴중 공실)로 이용중입니다.

설비내역

수세식위생설비, 화재탐지 및 경보장치 설비, 소화전설비, 승강기설비, 비상발전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 4면에 걸쳐 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(중로3-1002)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기 타 - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503750 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.2. 물건 정보

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 상가동 1층 B103호

* 공식 주소: 세종특별자치시 국세청로 45, 상가동 1층 B103호

* 용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 2층 건물 중 1층

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1.3. 면적 정보

* 토지면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

* 토지 지분: 13.1189㎡ (약 3.97평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 22.23㎡ (약 6.73평)

* 건물 지분: 22.23㎡ (약 6.73평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

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1.4. 감정가 정보

* 감정가: 267,000,000원

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 나성초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대단위아파트단지, 각종 관공서, 점포 등이 소재하는 주상혼용지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

* 본건이 속한 단지는 4면에 걸쳐 중로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

* 건축법상 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 예정지역으로 분류되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 박지윤 (2023-10-05), 김현자 (2024-12-31), 박상원 (2025-11-11, 상속)

* 근저당권: 국민은행 (2024-12-31, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 남양주세무서장 (2025-07-16), 잠실세무서장 (2025-08-14), 관악세무서장 (2025-12-31), 안양세무서장 (2026-01-15), 성북세무서장 (2026-05-22)

* 임의경매: 국민은행 (2025-11-17, 103,286,413원) - 대전지방법원 2025타경503750 개시결정

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3.2. 말소기준권리

* 본 경매의 말소기준권리는 2024년 12월 31일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

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3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정평가서상 임대관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았으며, 보증금 총액이 0원으로 명시되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 반드시 임차인 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

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3.4. 인수되는 권리

* 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권이 존재하는 경우 소멸되지 않으나, 관련 내용은 확인되지 않았습니다.)

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4. 상권분석

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4.1. 현재 이용 상태

* 본 물건은 근린생활시설(점포)로 이용 중이나, 현재 휴업 상태이며 공실입니다.

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4.2. 주변 상권 특성

* 세종 국세청로 일대는 행정중심복합도시의 주요 상업 및 행정 기능을 담당하는 지역으로, 대규모 아파트 단지와 관공서, 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 풍부한 배후수요와 유동인구를 기반으로 한 잠재적 상권 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

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5.2. 학교 및 교육환경

* 본건 인근에 나성초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

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5.3. 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 해당 물건의 가치와 안전성에 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 조사가 필요합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

* 임대차 관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 인수 가능성.

* 유동화 물건으로 소유권 및 권리관계의 복잡성 가능성 (등기부등본 면밀 검토 필요).

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6.2. 물리적 리스크

* 현재 공실 상태이므로, 장기 공실로 인한 건물 노후화 및 관리 부실 가능성에 유의해야 합니다.

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6.3. 상권/시장 리스크

* 점포의 현재 휴업 및 공실 상태는 해당 상권의 경쟁력, 임대 수요 등에 대한 추가적인 분석을 요구합니다. 향후 공실 해소 및 임차인 확보 전략이 중요합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 세종시 중심상업지역 내에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 배후수요가 풍부한 지역에 속합니다. 나성초등학교와 인접하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 그러나 현재 점포가 휴업 및 공실 상태이며, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해소하고 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 세종시 중심상업지역의 탁월한 입지 조건.

* 아파트 단지 및 관공서 인접으로 인한 안정적인 잠재 수요.

* 향후 상권 활성화 시 기대되는 투자 가치 상승 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성.

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9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 267,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 입찰가를 산정하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 수리 비용, 취득세 등 제반 부대 비용과 희망하는 수익률을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 시장 조사를 바탕으로 본 물건의 적정 가치를 산정한 후, 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.