나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4918 [1] 경기도 성남시 중원구 은행동 1344-2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 '은행종합사회복지관' 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 기존의 주택지대로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 북서측 인근으로 '산성대로', 북동측 인근으로 4차선 포장도로가 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하고. 남서측 근거리에 지하철 8호선 '남한산성입구역'이 소재하고 있 어 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 4층 401호로서, 외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실/주방, 욕실, 보일러실 및 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로, 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 경사도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(주거환경개선 은행2), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기 환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못하였으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4918 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 은행동 1344-2 4층 401호

용도: 다세대주택

건축년도: 1994년

감정가: 204,000,000원 (2억 4백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.34㎡ (약 3.43평)

건물면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 '은행종합사회복지관' 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 기존의 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

북서측 인근으로 '산성대로'가, 북동측으로는 4차선 포장도로가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 남서측 근거리에는 지하철 8호선 '남한산성입구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로, 북서측으로는 폭 약 2미터 내외의 경사도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2017년 1월 18일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(금109,200,000원)입니다. 이 외에 농협은행의 가압류, 농협은행의 임의경매 개시결정, 주식회사 케이비국민카드의 가압류 등이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세한 개요는 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 144,570,633원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 불가했으며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라, 임대 관계가 불분명하다는 점은 유의해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 은행동 일대는 다세대주택을 중심으로 근린생활시설 및 관공서가 혼재되어 있어 안정적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다. 도보 접근이 가능한 지역 내 다양한 편의시설 이용이 용이하며, 주거지로서의 기본적인 상권 기능은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

주변에 은행종합사회복지관이 위치하여 지역 주민 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 기존 주택지대로서 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(주거환경개선 은행2)에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 취득 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1994년에 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 내부 및 임대 관계 미확인

이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 임대 관계 또한 미상으로 파악되었습니다. 실제 점유 관계 및 건물 내부 상태는 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 지상권 존재 가능성

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 사항이 기재되어 있지 않아 향후 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.4. 토지거래허가구역 지정

해당 물건 소재지가 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 부동산 취득 시 관련 규정을 반드시 확인하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 중원구 은행동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 주요 도로 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 주거 환경은 안정적이나, 건물 연식이 오래된 점, 4층에 위치하여 승강기가 없는 점 등은 가치를 고려할 때 감안해야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 건물 내부 미확인 및 지상권 등 잠재적 리스크 요인은 현장 조사와 추가 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통망

지하철 8호선 남한산성입구역이 근거리에 위치하며, 산성대로 등 주요 도로 접근성이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

8.2. 안정적인 주거 수요

다세대주택이 밀집한 지역으로, 지역 내 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 차익 기대

감정가 대비 최근 실거래가 추이를 분석했을 때, 적절한 입찰가를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 최근 실거래가 분석 결과, 1억 6천만원에서 1억 8천만원 선에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2억 4백만원으로, 이는 최근 실거래가 상단 수준과 유사하거나 소폭 높은 편입니다.

9.2. 입찰가 산정

건물 연식(1994년), 4층이라는 위치(승강기 없음), 그리고 내부 미확인 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

9.3. 권고 입찰가

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 7천 5백만원에서 1억 9천만원 사이로 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 결과와 현장 조사 내용을 바탕으로 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.