나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513862 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '문학사거리' 남서측 인근에 위치한 덕산하이츠 제 3층 제301호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 3층 301호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2003.11.10) 외 벽 : 사이딩판넬 마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 약 5.5 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도 시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7 . 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513862 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 669-13 덕산하이츠 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 104,000,000원 (10,400만원)

* 토지면적: 36.62㎡ (약 11.07평)

* 토지지분: 36.62㎡ (약 11.07평)

* 건물면적: 53.40㎡ (약 16.16평)

* 건물지분: 53.4㎡ (약 16.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 사용승인일: 2003년 11월 10일

* 건축물 층수: 총 4층 중 3층

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '문학사거리' 남서측 인근에 위치한 덕산하이츠 제3층 제301호입니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로 약 5.5m 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전 (이애숙, 2013-02-28)

* 주택임차권 (박석, 109,000,000원, 2025-04-14 등기, 말소 예정) - 전입일자: 2021-03-22, 확정일자: 2021-01-18. 대항력 없음.

* 소유권이전 (오진우, 2021-04-12, 매매)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 109,000,000원, 2025-11-13 등기, 말소기준권리)

* 총채권액: 109,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박석) → 박

* 보증금: 109,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-01-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용 있음.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 12번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 종합: 말소기준권리보다 선순위로 주택임차권 등기가 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, '문학사거리' 인근의 상업시설 및 편의시설 접근성이 있습니다. (제공된 정보만으로는 상세 편의시설 및 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다.)

* 교육시설: 제공된 정보에 교육시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다. 주변 학군 및 교육 환경은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 주택임차권 등기가 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (정확한 임대 현황 파악 필요)

* 토지이용계획상의 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어 외국인 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주변 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 권리분석 상 임차권 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 관련 서류의 효력에 대한 최종 확인이 중요합니다.

* 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차권 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 입지: 주변 공동주택 단지 및 근린생활시설과 함께 교통 편의성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 학익지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 35.86㎡, 2층: 40,000,000원 (2026.05.09)

* 54.85㎡, 3층: 90,000,000원 (2026.05.04)

* 41.06㎡, 2층: 66,500,000원 (2026.05.27)

* 본건 물건은 53.40㎡, 3층으로, 면적 및 층수 면에서 54.85㎡, 3층 물건(90,000,000원)과 유사성이 높습니다.

* 감정가 104,000,000원 대비 최근 실거래가 상단이 90,000,000원인 점을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없다는 전제 하에, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 약 98,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 것이므로, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 물건의 개별적 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.