나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3463 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리감정 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철1호선 "외대앞역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔 및 다세대주택, 주상용건물,업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 인근에 "한국외국어대학교 서울캠퍼스", 병원, 학교, 공공시설, 공원 등이 소재하는 등 주거용으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "외대앞역"이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제14층 제1411호로서, (사용승인:2020.01.17) 외벽: 외장석재 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시 창호 마감.

이용상태

주거용 아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 복합용도(아파트, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<이문동 327-7> 도시지역,일반상업지역,중로1류(폭20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에 관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물 최고높이지정구역임)<건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할 교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건 축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항건축과문의). <이문동 327-2> 도시지역,일반상업지역(2014-08-21),중로1류(폭20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역 (2015-08-27)<건축법>,도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임) <건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이 필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등)) <군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>건축선(세부사항건축과문의) <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함). <이문동 327-16> 도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용 에관한법률>가로구역별최고높이제한지역<건축법>,도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축 물최고높이지정구역임)<건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은 관할교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반 +건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>과밀억제권역<수도권정비계획법>. <이문동 327-20> 도시지역,일반상업지역(2014-08-21),제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨 의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역 (2015-08-27)<건축법>도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)<건축 법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항 임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법><추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에 따른도로(도로일부포함). <이문동 327-21> 도시지역,일반상업지역(2014-08-21),제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨 의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역 (2015-08-27)<건축법>도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임) <건축법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한 사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지 및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목 에따른도로(도로일부포함). <이문동 327-22> 도시지역,일반상업지역(2014-08-21) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)<건축법>,교육환경보호구역 (학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에 관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법> 과밀억제권역<수도권정비계획법>. <이문동 327-29> 도시지역,일반상업지역(2014-08-21),제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨 의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,가로구역별최고높이제한지역 (2015-08-27)<건축법>도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이지정구역임)<건축 법>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항 임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목 에따른도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 물건 기본정보

5. 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3463 (1)

6. 소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1411호

7. 용도: 아파트 (주상복합 건물 내 공동주택)

8. 토지 면적: 2.98㎡ (약 0.90평)

9. 건물 면적: 11.48㎡ (약 3.47평) (전용면적)

10. 감정가: 227,000,000원

11. 경매 구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 최OO

13. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.3. 입지조건

2.4. 주변 환경: 서울특별시 동대문구 이문동에 위치하며, 지하철 1호선 "외대앞역" 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 주상용 건물, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, "한국외국어대학교 서울캠퍼스", 병원, 학교, 공공시설, 공원 등이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.5. 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "외대앞역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.6. 건물 정보:

* 건물명: 세진빌딩

* 층수: 지상 14층 건물 중 14층 1411호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2020년 1월 17일 (비교적 신축 건물)

* 주요 용도: 아파트, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도

2.7. 토지 이용 계획:

* 지역 지구: 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

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3.3. 권리분석

3.4. 경매 개시 권리: 채권자 최OO의 신청으로 인한 부동산강제경매입니다.

3.5. 임차인 현황:

* 임차인: 최정우 (마스킹: 최 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 3일

* 확정일자: 2021년 4월 15일

* 배당신고일자: 2025년 3월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

3.6. 주요 등기 사항 요약:

* 말소 기준 권리: 2020년 3월 6일 더좋은새마을금고 근저당 (39,600,000원)

* 이후 권리: 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 모두 말소 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 259,600,000원

3.7. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

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4.3. 상권분석

4.4. 주변 시설: 한국외국어대학교 서울캠퍼스, 병원, 학교, 공공시설, 공원 등 생활 편의시설 및 교육시설이 풍부합니다.

4.5. 건물 특성: 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 복합된 건물로, 상주인구 및 유동인구 확보가 용이한 입지입니다.

4.6. 유사시설: 주변에 다수의 오피스텔과 주상복합 건물이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

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5.3. 생활정보

5.4. 교통: 지하철 1호선 외대앞역 역세권으로 도보 접근성이 우수하며, 다수의 버스노선이 운행됩니다.

5.5. 교육: 인근에 학교가 다수 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

5.6. 편의: 병원, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.7. 주거: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요자에게 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.3. 잠재적 리스크

6.4. 건물 면적: 전용면적 11.48㎡로 매우 작아 공간 활용도가 제한적입니다. (1인 가구에 적합)

6.5. 토지 이용 규제: 다수의 도시계획법규에 따른 제한(가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)으로 인해 향후 건물 증축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.6. 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 서울시 내 도시 지역의 특성상 간혹 주민 민원이나 시설 운영에 따른 불편이 발생할 가능성은 상존합니다. (예: 서울시 동대문구의 경우, 지하화된 음식물 처리 시설이 공원과 함께 운영되는 사례가 있으나, 직접적인 악영향은 확인되지 않음)

7. 종합 의견

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7.3. 종합 의견

7.4. 본 물건은 서울 동대문구 이문동의 역세권에 위치한 소형 아파트로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

7.5. 권리분석상 인수할 권리가 없어 명도 완료 후 즉시 활용이 가능합니다.

7.6. 작은 면적과 복합 건물 내 위치를 고려할 때, 1인 가구 임대 수익 목적 또는 실거주용으로 적합합니다.

7.7. 다수의 도시계획법규 제한은 향후 개발 가능성을 제한할 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

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8.3. 투자 포인트

8.4. 초역세권 소형 아파트: 지하철 1호선 외대앞역 인근에 위치하여 젊은 층 및 1인 가구의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8.5. 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 깔끔한 상태 유지 및 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

8.6. 권리관계 명확: 모든 인수 부담 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 즉시 재산권 행사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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9.3. 예상 입찰가

9.4. 감정가: 227,000,000원

9.5. 인수 보증금: 0원

9.6. 본 물건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없어 명확한 시세 조사를 통해 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.