나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13515 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 306-20 현진홈타운 3층 304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "중화2동주민센터" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선(중화역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 304호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형(3필지 일단지)의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 남측으로 각각 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2016-04-28)(접합), 가축사육제한구 역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13515 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 306-20 현진홈타운 3층 304호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 26.49㎡ (약 8.01평) (전용면적 기준)

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평) (토지지분)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 234,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "중화2동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선(중화역)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 304호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시임. 본 건물은 2020년 5월 21일 사용 승인되었으며, 내진설계(등급 I, 설계범주 D)가 적용되어 있음.

2.4. 토지 정보

본건 소재 토지는 부정형(3필지 일단지)이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임. 본건 토지는 북측 및 남측으로 각각 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통임.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13515)이 말소기준권리임. 등기부채권 총액은 258,000,000원임.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 부광수 외 1명 (2020-05-26)

* 공유자전원지분전부이전: 조영숙 (2020-10-30)

* 주택임차권: 최재준 (2024-09-30, 금258,000,000원, 전입 2022-09-23, 확정 2022-09-02, 배당신고 2024-09-30, 대항력 없음)

* 소유권이전: 김희영 (2024-07-30)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-27, 금258,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-23

확정일자: 2022-09-02

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없음. 주택도시보증공사로부터 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 본건 매수인은 인수하는 보증금이 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중랑구 중화동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 최근 도시정비사업으로 단지 및 기반시설이 개선되고 있으며, 유사한 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 중화2동주민센터가 있으며, 병원, 마트, 금융기관 등 근린생활시설 이용이 가능함.

5.2. 학교 및 교육시설

인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시지역의 주거지로서 교육시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (해당 지역은 폐기물 시설 설치에 제한이 따를 수 있음을 시사함)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (해당 기간 내 거래 시 허가 필요)

6.2. 특수 물건 정보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임대차 보증금은 없으나, 관련 절차 및 조건은 재확인이 필요함.

6.3. 기타 위험 요소

* 주변 환경 조사 시 혐오시설 존재 여부를 추가 확인하는 것이 권장됨. (폐기물매립시설 설치제한지역으로 명시되어 있으나, 구체적인 시설 유무는 별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 중화역 인근에 있어 교통이 편리한 편임. 건물 상태는 준수하며, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물임. 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 안전한 매입이 가능함. 다만, 토지 이용 제한 사항 및 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 중화역 역세권 입지.

* 비교적 신축인 건물 상태.

* 권리관계가 깨끗하고 인수 부담 없음.

* 감정가가 최근 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 2억 6천만원 ~ 2억 7천 5백만원 수준으로 파악됨. 본건의 감정가(2억 3천 4백만원)는 이러한 시세보다 낮은 편이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 반영 및 경쟁률을 감안하여 2억 5천만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.