나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10411 [1] 강원특별자치도 양양군 양양읍 서문리 414 양양서문주공아파트 102동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 서면 서림리 소재 "양양중학교" 북서측 인근에 위치하는 양 양서문주공아파트 102동 6층 603호로서, 주변은 아파트 단지 및 주거나지 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 중 6층 603호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트마감 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 "아파트 부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측, 서측, 북측 소로에 연계된 단지내 포장도로를 이용하여 출입가능하며, 주차장설비 등 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거구역, 소로1류(소로1--19-)(국지도로)(저촉), 소로1류(소로1--20-)(국지도로)(접합), 소로1류(소로3--5-)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종제한(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(낙산유치원, 양양중고등학교, 양양여자중고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

본건 구분건물의 내부 구조는 거주인의 부재로 외부에서 관찰, 인근탐문 등에 의거 동 단지 내 구분건물의 일반적인 이용 상황 기준으로 평가 함.
임차인 김경화는 최선순위 대항력있는 임차인으로 임차보증금은 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 속초지원 2025타경10411 (1)

부동산 구분: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 양양군 양양읍 서문리 414 양양서문주공아파트 102동 6층603호

용도: 아파트

토지 면적: 47.90㎡ (약 14.5 평)

토지 지분: 47.898㎡ (약 14.5 평)

건물 면적: 51.85㎡ (약 15.7 평) (전용면적 기준)

1.3. 권리 관계

감정가: 150,000,000원

말소기준권리: 2025-11-17 접수, 강제경매 (이선우)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 서문리 소재 "양양중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 주거나지 등이 혼재하는 성숙된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 포장도로를 통해 동측, 서측, 북측 소로에 연계되어 차량 접근이 가능합니다. 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전, 강제경매, 소유권이전 등의 권리가 등재되어 있으며, 강제경매(이선우)가 말소기준권리가 되어 매각으로 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 법률 또는 물건명세서에 별도 명시된 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인 김경화가 거주 중입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-01

* 확정일자: 2026-01-07

* 배당신고일자: 2025-11-26

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 김 는 최선순위 대항력 있는 임차인으로, 임차보증금 110,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 입찰 시 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 시설 정보는 현장 확인 필요)

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 인근 시설들을 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 양양서문주공

사용승인일: 2005년 08월 30일

총 동수: 5개 동

총 세대수: 329 세대

최고층: 15층

주차대수: 총 254대 (지상 3대, 지하 11대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 내부 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 15층 중 6층에 위치한 아파트 단위 세대입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있습니다.

제공된 정보에 따르면, 거주인의 부재로 인해 외부 관찰 및 인근 탐문 등을 통해 평가되었으며, 동일 단지 내 일반적인 이용 상황을 기준으로 합니다. 기본적인 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김 의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 거주인의 부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태, 설비의 정상 작동 여부 등을 외부에서만 관찰하여 정확한 파악에 한계가 있습니다.

* 향후 시세 변동 가능성: 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 양양군에 위치한 아파트로, 주거지역 내에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 다만, 최선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 실질적인 취득 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어려운 점도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격 접근: 임차인 보증금 인수분을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따라 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 150,000,000원을 기준으로, 최근 매매 사례(51.85㎡ 기준 110,000,000원 ~ 135,000,000원)와 임차인 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려하였습니다.

임차인 김 의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수된다고 가정할 때, 본 건의 실질적인 총 매입 비용이 감정가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 감정가(150,000,000원)를 목표 시장 가격으로 설정하고, 여기서 인수 보증금(110,000,000원)을 차감한 금액을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황, 임차인과의 협상 결과, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다. 또한, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.