나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52190 [1] 서울특별시 마포구 상암동 1590 상암아이티타워 지1층비110-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 상암동 소재 '경의.중앙선 수색역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성된 업무지대 및 상가지대로서 제반 입지여건은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 여건은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하5층,지상12층 건물 내 제지층 제비110-1호로서 외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 바닥 : 타일붕임 및 일부 시멘트 바닥 마감 등 창호 : 퍼어그라스 창호 등임

이용상태

2007.10.09일자로 사용스인되고 근린생활시설(음식점)로서 현황 공실임

설비내역

기본적인 위생급배수시설, 화재탐지시설, 승강기설비,주차설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설,근린생활시설,교육 연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 포장도로와 인접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-08-03), 중로2류(폭 15m~20m)(접합 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경52190 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 마포구 상암동 1590, 상암아이티타워 지1층비110-1호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

193,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 5.60㎡ (약 1.7평)

토지지분: 5.6033㎡ (약 1.7평)

건물면적: 27.92㎡ (약 8.4평)

건물지분: 27.92㎡ (약 8.4평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 건물 구조

철근콘크리트구조, 지하 5층, 지상 12층 건물 내 지1층

1.9. 사용승인일

2007년 10월 9일

1.10. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 '경의.중앙선 수색역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성된 업무지대 및 상가지대로서 제반 입지여건은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다. 경의.중앙선 수색역 및 6호선/공항철도 환승역인 디지털미디어시티역 접근성이 좋습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 인접합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

2.5. 주변시설

디지털미디어시티(DMC) 중심부에 위치하며, 인근 방송사, IT 기업, 연구기관 등 다수의 기업이 입주해 있어 관련 업계 종사자 및 유동인구가 풍부한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

중소기업은행 근저당 (2019년 11월 6일, 128,400,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 등기부상 근저당, 압류 등 채무자의 권리 및 이에 부수하는 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이나, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

상암 DMC 지역은 방송, 미디어, IT, 연구개발 관련 기업이 밀집한 주요 업무지구이자 상가지대를 형성하고 있습니다.

4.2. 본건 이용상태

건축물대장 상 근린생활시설(음식점)로 사용승인되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

4.3. 건물 내 부대시설

기본적인 위생급배수시설, 화재탐지시설, 승강기(6대), 주차설비(자주식 363대) 등을 갖추고 있습니다. [cite:4, from prompt]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 기본적인 위생 및 안전 설비가 완비되어 있으며, 인근 상암 DMC 지역 내 다양한 편의시설 및 상업시설을 이용하기 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

경의.중앙선 수색역이 도보권 내에 있으며, 6호선 및 공항철도 환승이 가능한 디지털미디어시티역 이용도 용이합니다. 주요 간선도로 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

* 본 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등) 및 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 따라 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 허가가 필요합니다. [from prompt]

* 또한, 다른 용도(아파트 한정)로도 허가구역 지정(2025.10.20.~2026.12.31.)되어 있어 토지 거래 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다. [from prompt]

6.2. 군사 관련 구역

본 토지는 '대공방어협조구역' 및 '비행안전제5구역(지원)'에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다. [from prompt]

6.3. 공실 상태

현재 공실 상태로, 즉각적인 임대수익 발생이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

6.4. 임대관계 미상

임차인 현황 파악이 불확실한 바, 잠재적인 임대차 관계 분쟁 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 보증금 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 상암동의 디지털미디어시티(DMC) 업무지구 내에 위치한 근린상가로, 경의.중앙선 수색역 및 주요 교통망과의 접근성이 우수합니다. 2007년 준공된 건물로 비교적 연식이 짧고, 기본적인 편의시설 및 충분한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

권리 관계는 중소기업은행의 근저당이 말소기준이 되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석은 명확한 편입니다.

다만, 토지거래 허가구역 지정, 군사 관련 구역 포함 등 토지 이용에 일부 제약이 있으며, 현재 공실 상태이므로 공실 리스크 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 디지털미디어시티(DMC) 중심부에 위치하여 IT, 미디어, 연구개발 관련 기업 수요가 높은 지역적 이점.

* 경의.중앙선 수색역 및 디지털미디어시티역(6호선, 공항철도)을 이용하기 편리한 교통 요지.

* 전용면적 약 8.4평의 소형 상가로, 비교적 적은 투자 금액으로 접근 가능.

* 현재 공실 상태로, 임차인 확보 시 즉시 임대 수익 창출 기대.

* 감정가 1억 9,300만원으로, 서울 시내 상가로서 경쟁력 있는 시작 가격.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 193,000,000원입니다.

주변 시세, 건물 내 잠재적 임대수익률, 현재 공실 상태, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례, 공실 해소 가능성 및 예상 임대료, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.