나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53708 [1] 경기도 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 미산동 소재 "미산행복건강센터"동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼성되어 있는 일반주거지대임.

교통상황

본단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 20층 건물 내 19층 1903호로서(사용승인일:1995.11.16) 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 등. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(세부 이용 상황은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급 배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 6m~8m 포장도로에 3면이 접하여 제반 차량출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

건물외벽에 101동 표시있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53708 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 이*

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 19층1903호

용도: 아파트

토지면적: 30.62㎡ (약 9.26평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

감정가: 153,000,000원

사용승인일: 1995년 11월 16일

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 20층 건물 내 19층 1903호

이용상태: 아파트

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 개별난방설비 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 노폭 6m~8m 포장도로에 3면이 접하여 차량 출입 용이

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 시흥시 미산동 소재 "미산행복건강센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼성된 일반주거지대임.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2016-11-23 현대라이프생명보험주식회사 근저당)

* 소유권이전 (1996-02-05): 차연회

* 소유권이전 (2015-12-14, 매매): 김용준

* 근저당 (2016-11-23): 현대라이프생명보험주식회사 (114,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2017-03-08): 주식회사미래크레디트대부 (22,500,000원) - 말소

* 가압류 (2025-04-01): 이홍근 (80,000,000원) - 말소

* 강제경매 (2025-11-13): 이홍근 (86,286,027원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 216,500,000원

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경을 형성하고 있음. 소규모 공장 및 창고, 농경지도 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적임.

4.2. 편의시설

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 상아그린아파트

주소: 경기도 시흥시 미산동 82-14

건축년도: 1995년

동수: 1개동

세대수: 170세대

최고층: 20층

지하주차대수: 2대

지상주차대수: 12대 (총 58대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

공급면적: (정보 없음. 전용면적 기준 18.13평)

5.2. 주변 환경 (추가 조사 필요)

주변 지도 검색 결과, 대규모 산업단지(시화국가산업단지, 반월국가산업단지 등)와 인접해 있어 소음, 먼지 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있음. 또한, 일부 공장 및 창고 지역이 혼재되어 있어 주거 환경에 대한 민감도가 있는 경우 주의가 필요함. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재로서는 확인되지 않으나, 공업지역과의 인접성을 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대관계가 미상이므로, 점유자가 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 건물 외벽 표시

건물 외벽에 101동 표시가 있다는 점은 실제 해당 동이 101동이 맞는지, 혹은 표기 오류나 관리상 특이사항이 있는지 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획상 제약

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 미산동에 위치한 아파트로, 1995년에 준공되어 연식이 있는 편이나 철근콘크리트 구조로 되어 있음. 감정가는 1억 5,300만 원이나, 최근 실거래가는 1억 2,000만 원 수준으로 형성되어 있어 감정가와 시세 간의 차이가 존재함. 권리관계는 모두 말소될 예정이므로 인수되는 부담은 없으나, 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 주의가 요구됨. 주변 지역은 주거지와 공업, 창고 시설이 혼재된 복합적인 특성을 보이며, 산업단지와 인접해 있어 환경적 영향을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 부동산 강제 경매로 채권자의 집행으로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 전용면적 59.95㎡ (약 18.13평)의 소형 아파트로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 1억 2,000만 원과 감정가 1억 5,300만 원을 고려할 때, 임대관계 미상이라는 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 인수되는 권리가 없고, 명도 리스크만 해결된다면 최근 실거래가 수준에서 약간 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

(실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 경매 물건의 개시된 최저 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.