나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51681 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지내 단위세대(남교크레지움에듀파크 제1동 제11층 제1103호)로서, 주위는 단독주택, 소규모 공 동주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건물(제1동)내 제11층 제1103호로서(사용승인일 : 2020-04-13), 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 및 석재치장 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)(전유면적 : 72.7487㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51681 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층1103호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적(전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

건물면적(분양면적 추정): 약 98.21㎡ (약 29.7평) - 전용면적 대비 약 1.35배 추정

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

2.4. 건물 정보

준공일: 2020년 4월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조), 철근콘크리트지붕

규격: 지하 1층/지상 25층 건물 중 11층 1103호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내 단위세대임.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대임.

3.2. 교통 및 도로

단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호함.

본건 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

3.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리임.

4.2. 인수되는 권리

없음.

4.3. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등 모든 권리가 소멸될 예정임.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 182,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 16일

* 확정일자: 2021년 9월 8일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 4월 12일

* 인수 보증금: 0원

4.5. 등기부 채권 총액

483,500,000원

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 남교동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 이용하기에 편리함.

5.2. 주변 근린생활시설

본건 인근에 다양한 규모의 근린생활시설이 소재하여 상권 형성에 기여하고 있으며, 북교초등학교와 인접하여 교육 관련 시설 이용도 용이함.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 북교초등학교 (본건 남동측 인근)

* 목포중앙여자고등학교, 목포공업고등학교 등이 인근에 위치함.

6.2. 교통시설

* 인근 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 단지 내 차량 접근이 용이하며, 주요 도로망 접근성이 양호함.

6.3. 편의시설

* 목포시청, 목포경찰서 등 공공기관이 인근에 위치함.

* 각종 금융기관, 병원, 쇼핑시설 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

6.4. 기타 주변 시설

특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 인근에 확인되지 않음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미납 공과금

현황조사보고서에 따르면, 전체 세대로 추정되는 전기료가 2025년 1월부터 10월까지 약 11,353,550원 미납된 상태임. 이는 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 수 있는 금액임.

7.2. 공용 관리비 부담

공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다는 주의사항이 명시되어 있음. 정확한 미납 공용 관리비 내역을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 함.

7.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 담보물의 채무 이행 상황이나 경매 진행 여부에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있으므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축인 아파트로, 목포시 남교동 중심상업지구에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 교육, 상업, 공공시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다. 다만, 상당 금액의 미납 전기료 및 공용 관리비 부담 가능성, 공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 향후 가치 상승 잠재력이 기대됨.

* 우수한 입지: 목포시 중심부에 가까운 위치로, 생활 편의성과 투자가치가 높음.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

* 안정적인 생활 환경: 주거와 상업이 조화된 지역으로, 생활 인프라가 풍부함.

10. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원.

본 물건의 경우, 낙찰 시 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 미납 전기료와 공용 관리비 부담 가능성, 공동담보 물건이라는 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 상세한 시장 시세 조사 및 현장 방문을 통한 추가적인 정보 확인 후, 해당 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.