나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51693 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 주거용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

대상 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 지하1층 지상25층 건물 내 제20층 제2001호로서 외벽: 몰탈위페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배마감 등, 창호: 새시창호, 형식: 계단식.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별난방설비 등이 되어 있으며, 건물 내 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주상복합아파트 부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복2차선의 도로에 접하며, 북측으로 주차장진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

남교동 1-1 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한 (2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 등기사항전부증명서상 임차권 설정(임차보증금 185,800,000원)되어 있음. 기 타: -.

물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51693 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 20층2001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

* 건물면적: 72.75㎡ (약 21.99평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨. 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원 (2025년 11월 기준).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 목포시 남교동 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 주거용 건물 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통 및 접근성: 대상 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조)의 지하1층, 지상25층 건물 중 제20층 제2001호입니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당: 우리은행 (100,800,000원, 2020-04-23) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이미정 (185,800,000원, 2020-04-14 확정, 2020-05-04 전입) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (201,443,337원, 2025-11-17)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-02-04)

* 임차인 분석 및 보증금 인수 여부:

* 임차인: 이

* 보증금: 185,800,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리관계 최종 정리: 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으므로, 특별히 인수할 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 및 주거 혼용 지역 특성: 대상 아파트는 주택 및 상가 혼용지대로, 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의 및 교육 시설: 남동측 인근에 목포북교초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 유무): 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 지역으로 분석되며, 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 및 전기료 문제: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있으며, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 1,135만원 (2025년 11월 기준)에 달합니다. 이는 추후 전기 공급 중단이나 별도의 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 기타 행정/관리상 이슈: 미납 전기료 외 별도의 행정적 또는 관리상의 복잡한 문제는 등기부상 드러나지 않으나, 현장 확인 및 관리사무소 소통을 통해 추가적인 사항을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 목포북교초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 명확하며 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 상당 금액의 미납 전기료와 전기 공급 중단 안내문은 반드시 인지하고 접근해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 관리비 관련 문제를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 목포 북교초등학교 인근의 우수한 교육 환경.

* 주택 및 상가 혼용 지역으로의 생활 편의성.

* 말소기준권리 이후 권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 185,000,000원 (미납 전기료 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.