나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6078 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1337 현대아파트 103동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '해송초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주거용오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도2호선 '장산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 제8층 제804호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른유치원, 해송초등)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6078 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1337 현대아파트 103동 8층 804호

용도: 아파트

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

구분: 건물

전용면적: 59.45㎡ (약 17.98평)

토지 지분: 27.83㎡ (약 8.42평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 좌동 1337 현대아파트 103동 8층 804호에 소재합니다.

* 주변 환경: 본 물건은 해송초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 아파트 단지 내 진출입로 및 주차장 시설, 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공동주택용지 등으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 29일 접수된 진해신용협동조합의 근저당권(을9)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김진현

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 6월 20일

* 배당신고일자: 2025년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 156,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건이 속한 현대아파트는 957세대 규모의 대단지이며, 주변에 해송초등학교와 장산역이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 매매/전월세 시세:

* 최근 매매가는 2026년 7월 기준, 59.45㎡ 타입이 13층 410,000,000원, 5층 370,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 전월세는 2026년 5월 기준, 59.45㎡ 타입이 6층 220,000,000원(월세 0원), 19층 50,000,000원(월세 600,000원)에 계약되었습니다.

* 건물 노후도: 1996년 5월 사용승인된 아파트로, 약 30년의 노후도를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 해송초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 도시철도 2호선 장산역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 현대아파트 단지 내에 위치하며, 조경 시설 및 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등)을 이용할 수 있습니다.

* 주차: 아파트 총 주차 대수는 251대로, 세대당 약 0.26대로 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년 준공되어 상당한 노후도가 축적되었으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 및 재건축/리모델링 관련 사항을 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 부족하여 거주자들의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 경기 상황 등 외부 요인에 따른 부동산 가격의 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 해운대구 좌동 현대아파트 103동 804호는 감정가 3억 4,100만원에 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 전용면적 59.45㎡(약 18평)의 아파트로, 토지 지분은 27.83㎡(약 8.4평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸하며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 주변에 해송초등학교, 장산역, 각종 상업시설이 위치하여 생활 인프라가 우수합니다. 다만, 1996년 준공으로 약 30년의 노후도가 있으며 주차 공간이 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가와 비교 시, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 해운대구 좌동이라는 우수한 지역적 입지와 풍부한 생활 인프라.

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명도 부담이 적고 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가를 바탕으로 향후 시세 상승 여력이 존재합니다.

* 개발 기대감: 노후된 아파트 단지의 경우, 향후 재건축이나 리모델링 시 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 341,000,000원

* 최근 실거래가: 370,000,000원 ~ 410,000,000원 (2026년 7월 기준, 59.45㎡ 타입)

최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건(8층)은 3.9억 원 내외의 시세로 예상됩니다. 건물 노후도 및 주차 공간 부족 등의 단점을 감안하되, 인수 부담이 없고 입지가 우수하다는 점을 고려하여 감정가 대비 프리미엄을 붙여 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동 및 경쟁 물건 현황 등을 추가적으로 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.