나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3976 [1] 부산광역시 강서구 강동동 3756 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(13)은 공히 부산광역시 강서구 강동동 소재 "중곡마을" 내에 위치하며 주위는 전, 공장, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 일련번호(1)~(13)은 공히 소형차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 인접지와 등고평탄한 사다형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(5) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 묵전으로 이용중임. 일련번호(6) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 묵전로 이용중임. 일련번호(7) : 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(9) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(11) : 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 주차장 등으로 이용중임. 일련번호(12) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 주차장 등으로 이용중임. 일련번호(13) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 주차장 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(5) : 남측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(6) : 남측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 남측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(9) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(11) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(12) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(13) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○강동동 3756번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-1번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(저촉) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-2번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-4번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-5번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-6번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-7번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-9번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-10번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(12)의 지목은 "답"이나 현황은 인접지의 주차장 등으로 이용중임. 일련번호(13)의 지목은 "도로"이나 현황은 인접지의 주차장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 일반철골조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었으며 최근 리모델링되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조 일련번호(4) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조 일련번호(8) : 일반철골조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조 일련번호(10) : 일반철골조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었으며 최근 리모델링되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조

이용상태

일련번호(2) : 냉장창고 및 냉동창고로 이용중임. 일련번호(4) : 공장이나 현재 비어있음. 일련번호(8) : 공장이나 현재 비어있음. 일련번호(10) : 식품제조공장으로 냉장창고 및 냉동창고가 있음.

설비내역

일련번호(2) : 급배수 위생설비, 냉장 및 냉동설비, 냉방설비 등이 되어 있음. 일련번호(4) : 급배수 위생설비 등이 되어 있음. 일련번호(8) : 급배수 위생설비 등이 되어 있음. 일련번호(10) : 급배수 위생설비, 냉장 및 냉동설비, 냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 10-1 ~ 10-3) 평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였으며 토지에 미치는 영향은 미미함. (부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

① 본건 일련번호(2) 건물의 용도는 일반건축물대장상 제종근린생활시설(제조업소)이나 현황은 냉장 및 냉동창고, 사무실 등으로 이용 중이며 위반여부가 문제될 수 있느니 경매 진행 및 응찰시 유의하기 바람. ② 본건 일련번호(10) 건물의 용도는 일반건축물대장상 제종근린생활시설(제조업소)이나 현황은 식품제조공장, 냉장 및 냉동창고, 사무실 등으로 이용 중이며 위반여부가 문제될 수 있느니 경매 진행 및 응찰시 유의하기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 매각포함
-목록 5.6.12.13.의 전부가 도시계획도로에 저촉되어 공법상 제한의 정도를 고려하여 감정평가하였고, 목록 3.은 일부(약 2㎡)가 저촉되고 저촉의 정도가 미비하여 평가에 별도고려하지 않음
-목록 2.와 10. 건물의 용도는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)이나, 현황은 각 ‘냉장 및 냉동창고, 사무소 등’ 및 ‘식품제조공장, 냉장 및 냉동창고, 사무실 등’으로 이용중이며, 최근에 외벽 및 지붕 등을 리모델링한 것으로 보임. 위반여부가 문제될 수 있으니 참고바람
-목록 12.와 목록 13.의 각 지목은 ‘답’과 ‘도로’이나, 현황은 모두 인접지의 주차장 등으로 이용중
-목록 4. 8.은 공장이나 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3976 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 3756

용도: 근린시설

감정가: 7,978,680,300원

토지면적: 4527.00㎡ (약 1370.0평)

건물면적: 1968.80㎡ (약 595.5평) (제시외 건물 52.00㎡ 포함 시 2020.80㎡)

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 부산광역시 강서구 강동동 소재 "중곡마을" 내에 위치.

주변 환경: 주변 지역은 전, 공장, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 소형 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 해당 물건은 북측 또는 남측 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 2025년 3월 3일부터 2030년 3월 2일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 전, 공장, 단독주택이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 토지 등기부: 2024년 5월 31일 접수된 하나은행 근저당권 (을7).

* 건물 등기부: 2024년 5월 31일 접수된 하나은행 근저당권 (을5).

총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 10,048,322,701원입니다. 이는 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등 복잡한 채권 관계를 보여줍니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소 예정 사항이 다수 확인됨)

* 감정평가서 요약에 '지상권개요:'가 언급되었으나, 인수되는 권리로 명확히 명시되지 않았으며, 다른 권리들이 말소되는 것으로 보아 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 인수되는 임차인이 없더라도 실제 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 부산 강서구 강동동은 농업 지역과 공업 시설이 혼재된 지역입니다. "중곡마을" 내에 위치하며 주변에 전, 공장, 단독주택 등이 분포하고 있습니다.

물건 용도 및 활용: 근린시설 용도로, 현재는 냉장/냉동 창고, 식품 제조 공장, 사무실 등으로 활용되고 있어, 물류 및 산업 관련 업종에 적합한 입지입니다.

성장 잠재력: 부산 강서구는 신항만 및 산업단지 배후 지역으로서 물류 및 산업 시설의 잠재적 가치가 있는 지역입니다. 다만, 제1종일반주거지역에 속해 있어 용도 변경이나 신규 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

주거 편의시설: 본 물건은 근린시설로서 산업 및 물류 기능에 초점이 맞춰져 있습니다. 주변에 기본적인 편의시설은 있을 것으로 예상되나, 주거 생활 편의 측면에서는 특화된 지역은 아닐 수 있습니다.

기반 시설: 도로 접근성은 보통 수준이며, 인근 지역은 농경지와 공업 지역이 혼합되어 있습니다. 대규모 상업 편의 시설보다는 지역 기반 시설이 주로 분포할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

도시계획도로 저촉: 목록 5, 6, 12, 13번 토지는 도시계획도로에 전부 저촉되며, 목록 3번 토지는 약 2㎡가 저촉됩니다. 이는 향후 건축, 증축 또는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

건축물 용도와 현황 불일치: 목록 2번과 10번 건물의 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(제조업소)'이나, 현황은 '냉장 및 냉동창고, 사무소 등' 및 '식품제조공장, 냉장 및 냉동창고, 사무실 등'으로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 추후 시정 명령이나 이행 강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 지목과 현황 불일치: 목록 12번 토지(지목: 답)와 13번 토지(지목: 도로)는 현황 주차장 등으로 이용 중입니다. 지목과 현황이 다른 경우, 추후 재산권 행사나 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

공실 현황: 목록 4번과 8번 건물은 공장으로 현재 공실 상태입니다. 이는 공실로 인한 수익 감소의 위험이 있습니다.

복잡한 권리 관계: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 채권 및 채무 관계가 복잡함을 시사합니다. 비록 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 경매 절차 자체의 복잡성을 인지해야 합니다.

군사시설 보호 구역: 비행안전제6구역에 해당하여 건축물 신축, 증축, 개축 등 행위에 대한 군의 협의 및 승인이 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 2030년 3월까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 신규 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 강동동에 위치한 대규모 근린시설 토지 및 건물입니다. 감정가는 약 80억원 수준으로 높게 책정되었으며, 넓은 토지 면적과 냉장/냉동 창고 및 제조 시설로 활용 가능한 건물들이 포함되어 있어 사업적 가치가 있습니다. 최근 건물 리모델링 이력도 있으나, 가장 큰 위험 요인은 도시계획도로 저촉, 건축물 용도와 현황 불일치, 토지 지목과 현황 불일치 등입니다. 이러한 사항들은 향후 활용도와 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 투자 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 복잡한 채권 관계에도 불구하고, 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 낮을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 4527㎡의 넓은 토지는 향후 사업 확장이나 개발 잠재력을 제공합니다.

산업 시설 활용 적합성: 냉장/냉동 창고 및 식품 제조 공장 등으로 활용된 이력은 관련 업종에 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

최근 리모델링: 외벽 및 지붕 등이 최근 리모델링되어 즉시 사용이 가능할 수 있습니다 (단, 위반 여부 확인 후).

잠재적 개발 가능성: 지역 내 개발 잠재력과 물류 허브로서의 강서구의 위상을 고려할 때, 리스크 요인 해소 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

고려사항:

* 감정가: 7,978,680,300원.

* 주요 리스크: 도시계획도로 저촉, 건축물 용도/현황 불일치, 토지 지목/현황 불일치, 공실, 복잡한 권리 관계, 개발 제한 구역 (군사시설, 토지거래허가).

* 현황상 활용에 제약이 있는 토지 및 건물로 인한 가치 하락 가능성.

* 최근 리모델링으로 인한 일부 개선 효과.

* 다수의 채권자 및 높은 총 채무액 (감정가 상회).

종합적으로, 본 물건은 상당한 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 리스크 해소 방안 및 예상 비용, 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가의 70%~80% 수준을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 및 리스크 분석 결과를 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 단순 참고 사항이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.