나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35008 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 50-11 영광빌라 지층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 지층 3호로서 외벽 : 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 영광빌라 지층3호

사건번호: 부천지원 2025타경35008 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 50-11 영광빌라 지층3호

용도: 다세대주택

감정가: 76,000,000원

토지면적: 22.81㎡ (약 6.90평)

토지지분: 22.81㎡ (약 6.90평)

건물면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

건물지분: 38.78㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 다세대주택이 밀집된 주거 지역을 형성하고 있습니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 요약 정보에 따르면, 현재 소유권 이전 등기들이 확인되며, 말소기준권리로는 2022년 4월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)가 확인됩니다.

주요 권리 사항으로는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을9): 2024년 3월 27일 접수되었으며, 권리금액은 73,000,000원입니다. 해당 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황: 강아람

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 3월 19일

* 배당신고일자: 2024년 3월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 73,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임차인 강아람 씨의 73,000,000원의 보증금을 포함하지 않은 것으로 보입니다. 물건명세서에 따라, 을구 순위 9번 임차권 등기(2024.03.27.등기)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 주를 이루는 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 도당중학교가 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다. 주변 상권은 주거지 지원 기능을 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지하 1층 3호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (해당 기간 내 거래 시 허가 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 73,000,000원을 가진 임차인 강아람 씨의 임차권 인수입니다. 해당 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 입지상 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 환경도 안정적인 편입니다. 그러나 73,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점은 주요 투자 고려 사항입니다. 감정가는 76,000,000원이지만, 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 임차인 보증금 73,000,000원을 더한 금액이 될 수 있음을 유념해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주변이 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

* 대중교통 편리성: 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 감정가 대비 낮은 초기 투자 부담 가능성: 임차인 보증금 인수 조건 하에, 낙찰가 결정에 따라 실제 투입 금액을 관리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 73,000,000원을 인수해야 하는 물건으로, 예상 입찰가는 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 금액이 주변 시세 및 감정가와 비교했을 때 수익성이 있어야 합니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례에서 가격 편차가 존재합니다. 본건의 면적(건물 38.78㎡, 토지 22.81㎡)과 건물 연식(약 2001~2002년 준공 추정)을 고려할 때, 최근 거래 사례 중 2010년식 47.86㎡ 물건이 14,400만원에 거래된 점(약 300만원/㎡), 2014년식 52.15㎡ 물건이 23,800만원에 거래된 점(약 456만원/㎡)을 참고할 수 있습니다.

감정가가 76,000,000원이나, 73,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다. 따라서 실질적인 총 투입 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외한 금액을 고려합니다.

감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 보수적으로 산정합니다.

인근 시세와 감정가, 그리고 인수되는 임차 보증금 73,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 총 투입 금액이 150,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 73,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다.

본 입찰가에서 낙찰될 경우, 총 투입 금액은 약 146,000,000원에서 148,000,000원이 됩니다.

※ 본 예상 입찰가는 제공된 자료 및 시장 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 현장 답사를 통한 추가적인 물건 상태 확인 및 최근 실거래가 변동 추이를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 확인: 본건의 신축 건물 주소(경기도 부천시 원미구 평천로861번길 26-14) 및 인근 지역(도당동)에 대한 통상적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등이 근거리에 확인되지 않았습니다. 다만, '상대보호구역' 및 '가축사육제한구역' 등의 토지이용계획이 존재합니다. 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 관련 기관 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.