나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34907 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 9층에이09-067호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 서측으로 약350미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 제반교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제9층 제에이09-067외 1개호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 마감등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

본건 기호1, 2호 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약25미터, 북측으로 약12미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 상장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발),하수처리구역 (양촌처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34907 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경남은행 (근저당권자)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 9층 에이09-067호

* 건물명: 현대썬앤빌 더 킹

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 10층 (해당 물건 9층)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

* 건물 전용면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

* 감정가: 118,000,000원 (1억 1천 8백만원)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 서측 약 350미터 지점에 위치합니다.

* 주위 일대는 동류형의 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 해당 토지는 부정형의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

1.1. 2.교통 접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 남서측 약 25미터, 북측 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

* 중로1류(폭20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하거나 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발)에 해당합니다.

* 하수처리구역(양촌처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 경남은행 근저당 (접수일자: 2022-07-22, 채권금액: 90,000,000원) 입니다.

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 110,000,000원 (근저당 90,000,000원 + 가압류 20,000,000원) 입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 59,000원

* 전입일자: 2024-12-30

* 확정일자: 2025-07-15

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 임차인의 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.3. 2.업종 분석

* 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 계획되어 있습니다.

* 주변 아파트 단지 및 학교를 배후로 하는 소비층을 기반으로 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* "나비초등학교"가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설 밀집 지역으로 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.4. 2.주거 환경

* 동류형의 오피스텔 및 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 비교적 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 관련

* 임차인 김 은 대항력이 없으나, 이사 및 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용계획

* 토지거래계약허가구역, 가축사육제한구역 등 일부 토지이용 제한사항이 있으나, 현 오피스텔 용도와 직접적인 충돌 가능성은 낮습니다.

1.5. 3.건물 노후도

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 4.혐오시설 확인

* 주변 지역은 신도시 개발 지역으로, 특별한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김포시 구래동의 현대썬앤빌더킹 오피스텔로, 초등학교 및 생활 편의시설 인접성이 우수합니다.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 감정가 118,000,000원 대비 최근 실거래가 110,000,000원이 존재하여 시세 파악에 도움이 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 김포한강신도시 개발 수혜 지역으로 향후 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 안전한 권리 관계와 낮은 명도 부담으로 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다.

* 초등학교 인접 위치는 가족 단위 임차인에게도 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 118,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월 8일, 8층, 22.019㎡): 110,000,000원

* 위 실거래가를 기준으로 현재 시세는 110,000,000원 ~ 118,000,000원 범위로 판단됩니다. (2026년 6월 25일 5,000만원 거래는 특수한 사안으로 보입니다.)

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세의 80~90% 수준을 목표로 합니다.

* 최근 실거래가 110,000,000원을 고려하여, 약 105,000,000원 (1억 5백만원) 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.