나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34937 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 167-10 역곡푸르내아파트 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치하는 "전철1호선역곡역" 남동측인근의 "역곡푸르내아파트" 6층 603호로서 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

북동측으로 접한 소로를 통하여 경인로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 역곡역이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층건내 6층 603호로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2020.01.23.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 소화전, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34937 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 167-10 역곡푸르내아파트 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 429,000,000원

토지면적: 31.88㎡ (약 9.64평)

토지 지분: 31.8767㎡ (약 9.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.08㎡ (약 17.26평) - 전용면적

건물 지분: 57.0797㎡ (약 17.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 01월 23일

1.2. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조 (13층 건물 중 6층)

총 세대수: 79세대 (정보 기반)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 소재하는 "역곡푸르내아파트" 6층 603호로, 주변은 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

북동측으로 접한 소로를 통해 경인로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 역곡역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함되며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 16일에 접수된 주식회사 아이엠에셋대부의 가압류입니다. 매각으로 인해 아래 명시된 권리 외 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (류 )

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 01일

* 확정일자: 2022년 09월 08일

* 배당신고일자: 2024년 06월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 특이사항: 임차인 류 는 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금 360,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 등기부 요약 (말소 기준 권리 이후 권리)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (금호아파트주택재건축정비사업조합, 2020-11-04)

* 갑4: 소유권이전 (이민용, 2020-11-04)

* 을1: 주택임차권 (류예진, 2024-06-27 말소)

* 갑5: 가압류 (주식회사 아이엠에셋대부, 2023-11-16, 말소기준권리)

* 갑6: 가압류 (주식회사 우리카드, 2024-01-05, 말소)

* 갑7: 압류 (부천시, 2024-05-31, 말소)

* 갑9: 압류 (기흥세무서장, 2024-12-27, 말소)

* 갑11: 압류 (용인시, 2025-10-20, 말소)

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-12, 360,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 괴안동 일대는 역곡역을 중심으로 주거단지가 형성되어 있으며, 아파트 및 다세대주택 밀집 지역입니다. 역곡역 주변으로 다양한 근린 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 특성

1호선 역곡역 역세권 아파트 단지로, 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 주변 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 가능성도 존재하나, 현재는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 역곡역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 단지 인근 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용 편리.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 존재.

5.2. 주변 환경

주거지역으로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다. 이는 향후 매각 또는 전매 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

임차인인 주택도시보증공사의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용이 파악되지 않았습니다. 이는 향후 낙찰자에게 예기치 못한 부담이나 불이익을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다. (주의 필요)

6.3. 기타

등기부 상 다수의 가압류 및 압류 내역이 존재했으나, 모두 말소 예정 권리에 해당하여 낙찰자가 인수하지는 않습니다. 다만, 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준이므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)의 아파트이며, 역곡역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경과 같은 불확실한 리스크 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역곡역 역세권 위치로 교통 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 2020년 준공의 비교적 신축 아파트로 내부 상태 양호 예상.

* 대항력 있는 임차인 없어 인수 부담 없음.

* 주거지대 내 안정적인 수요 기반.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 429,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 주변 시세, 본 건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 앞서 언급된 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토 후, 충분한 시세 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.