나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4257 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 57-2 문화강변맨션 에이동 4층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 "연일초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 '제4층 제501호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 지세는 대체로 평탄하며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①,②) 공히, 도시지역, 준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

공부상 도로명주소가 "형산강남로326번길 1"이나 현황 "형산강남로326번길 2"로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4257 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 57-2 문화강변맨션 에이동 4층 501호

(신규 도로명주소: 경상북도 포항시 남구 형산강남로326번길 1)

물건종별: 아파트

감정평가액: 51,000,000원

토지면적: 32.52㎡ (약 9.8평)

건물면적: 59.04㎡ (약 17.8평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리에 위치하며, "연일초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 주거지입니다.

차량 접근이 용이하고, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 북측으로는 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 대로2류(폭 30~35m) 및 소로1류(폭 10~12m) 도로에 인접해 있으며, 도시지역, 준주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(형산강)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기사항을 분석한 결과, 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 주식회사 카카오뱅크의 가압류(채권액 19,518,471원)입니다.

이후 접수된 서울보증보험, 현대캐피탈의 가압류 및 조철환의 임의경매는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 채권 총액은 47,026,409원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 단독주택, 그리고 지역 상권을 형성하는 근린생활시설이 공존하는 주거 중심의 상권입니다.

일상생활에 필요한 편의시설 이용이 비교적 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 501호에 해당합니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방 설비 등이 정상적으로 구비되어 있는 것으로 파악됩니다.

내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 장판지, 타일 등으로, 창호는 섀시창호 등으로 마감되었습니다.

인근에 연일초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경으로 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

도로명 주소 불일치: 공부상 도로명 주소는 "형산강남로326번길 1"이나, 현황은 "형산강남로326번길 2"로 표기되어 있습니다. 이로 인해 우편물 수령, 길 안내, 행정 처리 등에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

내부 현황 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 인근 탐문조사, 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계 자체는 미상으로 파악되었습니다. 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 연일읍의 주거 지역 내 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

형식적 경매로 진행되며, 총 채권액이 감정가 대비 낮은 수준이라는 점은 긍정적 요소로 볼 수 있습니다.

다만, 도로명 주소의 불일치와 내부 상태의 미확인 등은 입찰 전에 반드시 면밀히 검토하고 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 51,000,000원 대비 낮은 총 채권액(47,026,409원)은 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

안정적인 주거 지역에 위치하고 있어 실거주 및 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

형식적 경매라는 특성상, 일반 경매보다 경쟁이 덜 치열할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리상 깨끗한 물건입니다.

감정가 51,000,000원을 기준으로, 도로명 주소 불일치 및 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려하여, 48,000,000원부터 53,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

다만, 이는 참고용이며 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.