나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10341 [1] 경상북도 영덕군 영덕읍 덕곡리 143-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 덕곡리 소재 "영덕여자중고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위일대는 기존주택지 및 미성숙 상가지대로 형성되어 있음.

교통상황

읍소재지내 간선도로변에 위치하여 전반적인 교통 사정 편리함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하며 본건 동측 일부가 폭 약 2.5미터의 포장도로 임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 3층 외벽 : 드라이비트및 일부 시멘몰탈위페인틈 마감. 내벽 : 본타일, 벽지 및 일부 자기질타일마감. 바닥 : 장판지 및 일부 자기질타일마감. 창호 : 칼라 샷시 창호.

이용상태

단독주택 1층 : 다가구주택(계단실) 2층 : 다가구주택(3가구) 3층 : 다가구주택(1가구)

설비내역

개별 온수난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 목록 1 일부 현황 "도로"부분 감안하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10341 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 덕곡리 143-9 (신주소: 경상북도 영덕군 덕곡천길 62)

용도: 단독주택

감정가: 991,874,520원

토지면적: 430.50㎡ (약 129.99평)

건물면적: 395.81㎡ (약 119.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 덕곡리 소재 "영덕여자중고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 기존 주택지 및 미성숙 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 읍 소재지 내 간선도로변에 위치하여 전반적인 교통 상황이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하며, 본건 동측 일부가 폭 약 2.5미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 모두 2023년 3월 17일자 조종배의 가압류(갑2)가 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 하에 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 명시되어 있습니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임 (토지 및 건물 모두)

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 대항력 및 인수되는 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 0원으로 표기되어 있더라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본건 건물은 단독주택으로 1층은 다가구주택(계단실), 2층은 다가구주택(3가구), 3층은 다가구주택(1가구)으로 이용 중입니다.

주변 환경: 기존 주택지 및 미성숙 상가지대와 인접해 있습니다.

비교 대상: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 신상아(연립, 1991년 건축, 64.45㎡): 2026년 6월 3,600만원 거래

* 해파랑빌리지(다세대, 2023년 건축, 69.91㎡): 2025년 12월 17,000만원 거래

* 창대타운(연립, 2010년 건축, 52.7㎡): 2026년 3월 9,800만원 거래

분석: 주변 주택들의 거래 가격이 상대적으로 낮은 편이나, 본건은 단독주택으로 건물 규모가 크고 용도 또한 다가구 주택으로 활용 가능하다는 점에서 차이가 있습니다. 동일한 단독주택 유형의 최근 거래 사례가 없어 정확한 시세 판단에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "영덕여자중고등학교" 인근에 위치하며, 읍 소재지 내 간선도로변에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 현황: 주의사항에 명시된 바와 같이, 토지 일부 현황이 "도로"로 평가에 감안되었습니다. 이는 실제 토지 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 감정평가서를 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

미상 임대차: 임대차 관계가 미상인 점은 보증금 인수 또는 명도 관련 불확실성을 야기할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육이 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍에 위치한 단독주택으로, 약 9.9억원의 감정가를 가지고 있습니다. 입지적으로는 간선도로변에 있어 교통이 편리하며, 주변에 학교가 있어 생활 환경도 무난할 것으로 보입니다. 권리 분석상으로는 낙찰 후 모든 기존 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 토지 일부가 도로로 평가에 감안된 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 반드시 추가적인 확인이 필요합니다. 건물은 다가구 주택으로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

건축물 활용성: 단독주택으로, 다가구 주택으로 활용 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 리스크가 적습니다.

입지: 읍 소재지 내 간선도로변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 991,874,520원

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 거래가는 3,600만원에서 17,000만원 수준으로, 본건 단독주택의 규모(약 119평)와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 유사한 단독주택 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

리스크 요인: 토지 일부가 도로로 감안 평가된 점, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험 등을 고려해야 합니다.

예상 범위: 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 991,874,520원의 70% = 약 694,312,162원

* 감정가 991,874,520원의 80% = 약 793,499,616원

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 감안하여 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 전, 임대차 현황에 대한 철저한 조사와 토지 현황에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.