나이스옥션 법원경매 안산 2025타경972 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층829호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 8층 829호로서 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공장,근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 외곽도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경972 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층829호

용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 8층 829호

건축물 사용승인일: 2024년 02월 29일

감정가: 270,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

토지 지분: 14.36㎡ (약 4.34평)

건물면적: 46.61㎡ (약 14.10평)

건물 지분: 46.61㎡ (약 14.10평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건, 공장(지식산업센터)임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 특징

외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감이며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 급배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다. 기계식 주차 252대를 수용할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 장방형 토지로서 공장, 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다. 인접 도로상태는 본건과 연결된 외곽도로를 이용하여 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 신한은행의 근저당권(접수일자: 2025-01-21, 권리금액: 188,400,000원)입니다. 등기부상 채권 총액은 188,400,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 갑4: 주식회사에이치케이엘아이앤디 소유권이전3번신탁등기말소 (2025-01-21)

* 갑5: 강민규 소유권이전 (2025-01-21) - 매매

* 을1: 신한은행 근저당권 (2025-01-21, 188,400,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸.

* 갑6: 신한은행 임의경매 (2025-11-13, 164,164,444원) - 매각으로 소멸.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매 개시 결정 등기 모두 소멸될 것으로 예상되어, 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 경우 명도 협상이 필요할 수 있으나, 현재까지 파악된 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 배곧동은 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 배곧신도시의 인프라를 공유하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"배곧한울초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 배곧신도시에는 배곧초등학교, 배곧라온초등학교 등 다수의 초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 아파트 단지와 업무 시설이 있어 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 자세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 편의성이 고려될 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 추가적인 명도 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지식산업센터 시장 변동성

지식산업센터 시장의 공급 및 수요 변화, 공실률 등 외부 시장 요인에 따라 임대 수익률이나 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있으므로, 상세 내용 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용계획상 제한

과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 관련 법규에 따른 제한 사항을 인지해야 합니다.

6.5. 건설 관련 민원

인근 건설현장에서 발생하는 비산먼지, 소음, 불법 주정차 등으로 인한 민원이 발생한 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 현재 시점에서는 해소되었을 가능성이 높으나, 지역 환경의 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 지식산업센터로, 신도시 내에 자리하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 준공 시기가 비교적 최신(2024년 2월)이며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적인 측면에서 큰 문제는 없어 보입니다. 초등학교가 인접해 있고 교통 접근성도 무난하여, 관련 업종이나 소규모 법인의 사무실로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 배곧신도시의 계획된 인프라 활용 가능성.

* 최신 건물 준공 연도(2024년)로 인한 건물 노후도 낮음.

* 깔끔한 권리 분석으로 인한 명도 외의 부담 적음.

* 학교, 상업시설, 업무시설 등 복합적인 주변 환경.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 270,000,000원

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사.

* 현장 답사를 통한 건물 상태, 주변 상권, 공실률 등 파악.

* 명도에 소요될 것으로 예상되는 비용 및 기간.

* 본건의 용도(지식산업센터)에 대한 시장 수요 분석.

* 예상되는 임대 수익률 및 투자 회수 기간.

위 사항들을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.