나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53735 [1] 경기도 시흥시 대야동 303-79 아크로힐1차 씨동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동에 소재하는 ’서해선 시흥대야역’ 북서측 인근에 위치하는 통칭 ‘아크로힐1차 씨동 5층 502호'로 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 서해선 시흥대야역과 버스정류장이 소재하며 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 502호로 외 벽: 석재 붙임 내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 창 호: 하이 샷시입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방/식당, 보일러실, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 신범교)로부터 2026.7.7.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53735 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 303-79 아크로힐1차 씨동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000 원

토지면적: 31.31㎡ (약 9.48평)

건물면적: 50.82㎡ (약 15.37평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (말소기준권리)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (대항력 없음)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 대야동에 소재하는 '서해선 시흥대야역' 북서측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황: 본건 인근에 서해선 시흥대야역과 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로: 본건은 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2025.11.17.)이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 신범교의 승계인)

* 보증금: 212,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-27

* 확정일자: 2021-01-06

* 대항력: 없음

* 참고사항: 주택도시보증공사로부터 2026.7.7.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

낙찰 후 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

주의사항: 임차인의 대항력이 없으며, 임차인의 권리가 소멸되는 조건으로 확약서가 제출되었으므로 명도에 대한 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 임차보증금 212,000,000원에 대한 우선변제권은 존재하며, 이는 매각 대금에서 우선 배당될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 시세:

* 인근 '신원로얄팰리스'(2016년식, 전용면적 37.49㎡)는 2026년 7월 19,500만원에 실거래되었습니다 (약 520만원/㎡).

* 인근 '태원탑스빌A동'(2003년식, 전용면적 37.48㎡)은 2026년 7월 10,000만원에 실거래되었습니다 (약 266만원/㎡).

* 인근 '행운하이츠빌'(2003년식, 전용면적 44.9㎡)은 2026년 7월 14,000만원에 실거래되었습니다 (약 310만원/㎡).

시세 분석: 본건은 2019년 준공되어 2020년에 사용 승인된 '아크로힐 1차'에 위치하며, 전용면적 50.82㎡ (약 15.37평)입니다. 최근 거래된 연식이 유사한 '신원로얄팰리스'의 실거래가(약 520만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가(약 354만원/㎡)는 현재 시세보다 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 없다는 점은 큰 장점이며, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 주거지역으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물 현황:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다.

* 내부 이용상태: 본건은 방 2개, 욕실, 거실, 주방/식당 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 확약서의 효력: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하기로 한 확약서는 매각으로 인해 임차인의 점유 권리가 소멸됨을 의미합니다. 그러나 HUG의 임차보증금 212,000,000원에 대한 우선변제권은 여전히 존재하며, 이는 매각 대금에서 우선 배당될 수 있습니다.

감정가와 채권액의 차이: 본건의 감정가는 180,000,000원이지만, HUG의 채권액은 212,000,000원입니다. 이는 경매 진행 시 감정가 이하로 낙찰될 경우 HUG가 채권을 전액 회수하지 못할 가능성을 시사합니다. 이 경우 HUG의 입찰 참여 또는 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있으나, 현재로서는 경매 절차에 따라 진행될 예정입니다.

공법상 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등의 제한이 있으나, 일반적인 다세대주택 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 '아크로힐 1차' 다세대주택으로, 서해선 시흥대야역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 전혀 없다는 점으로, 이는 낙찰자의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다.

건물 연식이 비교적 신축(2019년 준공)이므로 내부 상태 및 설비 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가가 임차보증금 채권액보다 낮다는 점은 HUG의 채권 일부 회수 불확실성을 나타내지만, 이는 낙찰자가 직접 인수해야 하는 부담은 아닙니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 서해선 시흥대야역 인근으로 교통이 편리합니다.

명도 부담 없음: 임차인의 대항력 포기로 소유권 취득이 용이합니다.

신축 건물: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용을 절감할 수 있으며 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 임차보증금 채권액 대비 낮은 감정가와 최신 시세 반영 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 180,000,000원

최근 시세 (신원로얄팰리스, 37.49㎡): 195,000,000원 (약 520만원/㎡)

본건 면적 (50.82㎡) 기준 시세 환산: 약 264,000,000원

종합 분석 결과, 본건의 현재 예상 시세는 260,000,000원 수준으로 판단됩니다. 그러나 경매 특성상 보수적인 접근이 필요하며, 명도 부담이 없는 점을 고려할 때 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.