나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34948 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 471-9 골든하이츠맨션 에이동 4층1호 다세대주택 경매

경기도 부천시 오정구 역곡로471번가길 14-2 골든하이츠맨션, 에이동 4층1호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경34948(부천지원 경매12계). 감정가 192,000,000원, 최저가 94,080,000원. 매각기일은 2026-08-26입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 34948 [1]
소재지	경기도 부천시 오정구 고강동 471-9 골든하이츠맨션 에이동 4층1호
도로명주소	경기도 부천시 오정구 역곡로471번가길 14-2 골든하이츠맨션, 에이동 4층1호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.26
관할법원	부천지원 경매12계 (032-320-1155)
이용제한	과밀억제권역, 제2종일반주거지역, (저촉)시가지경관지구(일반), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 항공표면

경기도 부천시 오정구 고강동 471-9 골든하이츠맨션 에이동 4층1호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	44.58㎡ (13.49평)
건물면적	57.66㎡ (17.44평)

금액

감정가	192,000,000원
최저가	94,080,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	9,408,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.10	192,000,000원	유찰
2차	2026.07.15	134,400,000원	유찰
3차	2026.08.26	94,080,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동소재 고강초등학교 서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 1호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.
이용상태: 다세대주택으로 이용중임.
설비내역: 위생설비,난방설비등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 자루형토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남동측으로 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))
공부와의 차이: ---
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34948 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 471-9 골든하이츠맨션 에이동 4층 1호

건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 1호

준공일자: 1995년 11월 16일

1.2. 물건 개요

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 44.58㎡ (약 13.48평)

토지지분: 44.581㎡ (약 13.48평)

건물면적: 57.66㎡ (약 17.44평)

건물지분: 57.66㎡ (약 17.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, 고강초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 등)

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025년 11월 11일 접수, 권리금액 195,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (김화송)

보증금: 195,000,000원

전입일자: 2021년 5월 10일

확정일자: 2021년 4월 15일

배당신고일자: 2023년 5월 22일

대항력: 없음

비고: 등기부상 을구 9번 주택임차권(금195,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 2: 최하나

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2025년 8월 6일

확정일자: 2025년 8월 6일

배당신고일자: 2025년 12월 12일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 전입 및 확정일자, 배당신고일자 등이 미래 시점으로 기재되어 있어 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

주의사항: 대항력 있는 임차인 최하나가 존재하나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라 낙찰자가 부담할 보증금은 없는 것으로 간주합니다. 그러나 임차인 관련 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

본건은 토지거래허가구역 내에 있으며, 허가구역 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 매수자는 잔금 납부 시 토지거래허가증을 제출해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건 건물(전용면적 57.66㎡)과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 약 390만원대 후반에서 1,290만원대의 시세가 형성되어 있습니다.

4.2. 매매/임대 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 월드하니타운(313-46): 2025년 12월 10일 거래, 37.28㎡, 100,000,000원 (약 886만 5천원/평)

* 성산주택(383-24): 2025년 12월 19일 거래, 43.56㎡, 136,000,000원 (약 1,031만 8천원/평)

* 행복빌(372-13): 2025년 12월 15일 거래, 57.51㎡, 225,000,000원 (약 1,293만 1천원/평)

본건과 면적이 가장 유사한 '행복빌'의 거래가격을 기준으로 볼 때, 본건의 현재 시세는 2억 2천 5백만원 이상으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 인근에 고강초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한사항

* 토지거래허가구역: 매수자는 잔금 납부 시 토지거래허가를 받아야 하며, 허가받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

* 제한구역: 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

6.2. 임차인 관련 잠재 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최하나 임차인은 대항력을 갖추고 있으므로, 낙찰 후 보증금 미회수 시 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 이와 상반됨). 임차인 현황 및 실제 권리관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용 확인이 필요합니다.

* 미래 시점 데이터: 임차인 최하나의 전입 및 확정일자, 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 권리관계와 상이할 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 인근 신축 다세대주택 시세와 비교 시, 경매 감정가 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 아파트 및 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부천시 고강동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 및 교통 여건이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 토지거래허가구역이라는 점은 낙찰 후 인수 및 행정 절차 상 주의가 필요합니다. 제공된 정보상 인수 보증금은 없으나, 임차인 관련 권리관계는 반드시 상세히 재확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(57.51㎡)의 거래 사례가 225,000,000원에 형성된 점과 본건의 감정가(192,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원을 권유합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 본 물건은 토지거래허가구역으로, 낙찰 후 허가를 받아야 합니다. (허가기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)1.물건 기본정보