나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34934 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 371-8 은성하이츠빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 북동측 인근에 위치하며,주위는 동유형의 다세대주택,학교 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며,대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-308호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34934 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 371-8 은성하이츠빌 4층401호

* 신주소: 경기도 부천시 원미구 부흥로374번길 26-5 (심곡동)

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 은성하이츠빌

* 건축년도: 2002년

* 건물 규모: 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 401호

* 전용면적: 58.71㎡ (약 17.76평)

* 대지면적(건물 전체): 190.2㎡

* 대지지분(본건): 24.12㎡ (약 7.30평)

* 감정가: 225,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 동유형의 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 24일자 부천시의 압류 (갑18) 입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 을구 순위 16번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이건희)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 24일

* 확정일자: 2022년 8월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인으로, 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액 (등기부 기준): 240,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 주택가에 위치하고 있어, 주거 기능에 집중된 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 부천대학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 부천대학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역에 해당될 수 있습니다(부천교육지원청 문의 필요). 연세유치원도 인근에 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주위에 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 편리합니다.

* 주차: 건물 내 자체 주차 시설(6대)이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 토지 소재지 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 허가 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공된 건물로 약 24년 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 명확히 확인되는 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 이 외 별도의 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있어 확인이 필요합니다. (다만, HUG의 말소동의 확약서 제출로 현재로서는 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근의 주택가에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 건물의 노후도를 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있으며, 임차권은 소멸될 예정입니다.

8. 투자포인트

* 부천대학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 경매 절차상 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 명확한 편입니다.

* HUG 인수조건 변경 등의 특이사항으로 보아, 소유권 이전 및 명도 절차 진행에 있어 HUG의 협조가 있을 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

* 최근 시세 분석 결과, 유사 물건들의 매매가는 2026년 3월~4월 기준으로 전용면적 31.01㎡가 83,000,000원, 71.1㎡가 180,000,000원, 71.28㎡가 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 58.71㎡이며, 감정가는 225,000,000원입니다.

* 유사 면적의 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁이 치열하지 않다면 감정가의 80~85% 수준인 약 180,000,000원 ~ 191,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)임을 감안하여, 추후 허가 여부 및 절차 진행 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 부동산 시장 동향, 경매 참여자들의 관심도 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.