나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34938 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 378-13 이든에테르노아파트 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재하며, 부천대학교 남동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 다수의 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 부천역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2022.09.19) 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '공동주택(아파트)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비, 소화전설비, 기계식주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형 토지로서, '제1,2종근린생활시설/업무시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 12미터의 일방통행 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34938 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 378-13 이든에테르노아파트 5층 501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 441,000,000원

* 토지면적: 19.18㎡ (약 5.80평)

* 건물면적: 60.99㎡ (약 18.45평)

* 토지지분: 19.18㎡ (약 5.80평)

* 건물지분: 60.99㎡ (약 18.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보:

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 14층 중 5층

* 사용승인일: 2022년 09월 19일

* 전용면적: 60.99㎡ (약 18.45평)

* 제공된 정보에는 해당 아파트의 공급면적 또는 분양면적이 별도로 명시되어 있지 않으며, 제공된 건물면적 60.99㎡는 전용면적으로 파악됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재, 부천대학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 1호선 부천역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

* 북측 및 서측으로 폭 약 12미터의 일방통행 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (광명세무서장, 2022-12-12 접수)

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리:

* 제공된 자료상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 있으나 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (염향미)

* 보증금: 490,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-24 (등기부상 확정일자는 2022-11-21)

* 배당신고일자: 2024-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권으로, 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 515,000,000원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었습니다.

* 다수의 압류 및 가압류가 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 등기(을3) 또한 말소 대상입니다.

4. 상권분석

* 주위 환경:

* 인근에 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 토지 이용 현황:

* 해당 토지는 '제1,2종근린생활시설/업무시설'의 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설:

* 부천역 상업지구와 인접하여 다양한 편의시설 및 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 지도 검색 결과, 주변에 부천대학교, 상업 시설, 주거 단지 등이 분포하고 있어 일반적인 생활 편의성은 갖춘 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 부천역 주변의 다양한 상업 시설, 마트, 병원 등을 이용하기 편리합니다.

* 교육시설:

* 부천대학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당하므로(부천교육지원청 문의 필요) 교육 관련 정보는 추가 확인이 요구됩니다.

* 교통:

* 1호선 부천역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역:

* 본 물건은 현재 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하며, 외국인 등 특정 대상자가 아파트 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. 매각 이후 잔금 납부 시점 및 매수인의 자격에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 내부 미확인:

* 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가하여 실제 내부 상태, 관리 상태, 점유 현황 등은 직접 확인해야 합니다.

* 공동담보:

* '공동담보' 물건으로 명시되어 있어, 해당 대출 채권이 다른 담보물과 함께 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 정확한 공동 담보 내역 및 추가 채무 관계는 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경:

* HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 가능성이 언급되어 있습니다. 비록 현재 자료상 임차인의 대항력은 없으나, 관련 조건의 변동 사항 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 신축급 건물의 장기 미사용:

* 2022년 9월에 사용승인된 신축급 아파트이나, 경매 진행 및 장기 미사용 시 발생할 수 있는 건물 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무:

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오 시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 매수 전에 반드시 직접 현장 조사 및 지도 검색을 통해 주변 환경을 상세히 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부천역 역세권에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 교통 조건이 양호한 편입니다.

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 그러나 토지거래허가구역 지정, 내부 미확인, 공동담보 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권: 1호선 부천역을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축급 아파트: 2022년 9월 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 위험이 낮습니다.

* 지역 개발 가능성: 부천시 원미구의 지역 개발 계획 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. (본 정보로는 구체적인 개발 계획 파악 불가)

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정은 제공된 감정가 및 기본적인 물건 정보를 기반으로 하며, 실제 시세, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등 추가적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 입찰 보증금을 제외한 금액으로 산정하며, 통상적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 진행 사례를 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 전문가의 도움을 받거나, 추가적인 시장 조사를 수행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.