나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34942 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 20-51 대창스페이스빌 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '가톨릭대학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2012.5.17)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역( 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8. 25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34942 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 20-51 대창스페이스빌 가동 2층202호

* 부동산 유형: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 건축물 상세

* 건물 명칭: 대창스페이스빌 가동

* 동/호: 대창스페이스빌 가동 202호

* 사용승인일: 2012년 5월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골구조, (철근)콘크리트 지붕

* 층수: 5층 건물 중 2층

* 전용면적: 40.57㎡ (약 12.27평)

1.3. 토지 정보

* 지번: 경기도 부천시 원미구 역곡동 20-51번지

* 토지 면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

* 토지 이용상태: 공동주택 부지 (사다리형)

1.4. 감정 및 매각 정보

* 감정가: 180,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하며, '가톨릭대학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 2월 17일 접수된 허형태 근저당권 (을8)입니다.

* 등기상 권리: 본 건 부동산에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 임차권)는 말소기준권리 이하로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(박성욱)

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 1월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보아 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 8번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. (등기부등본 상에도 말소로 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 인근에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획

* 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통

* 교육: '가톨릭대학교'가 남측 인근에 위치하고 있습니다. (단, 상대보호구역에 해당하여 교육청 문의 필요)

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래 시 허가를 받아야 합니다. (현재 유효)

* 각종 지역 지구 지정: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어 계약 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 미상입니다. 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지의 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

* 혐오시설: 제공된 정보 상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, '가톨릭대학교' 인근에 자리하고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 것으로 보이며, 권리 관계는 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점이 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 하락: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 보증금이 없습니다.

* 인프라 접근성: 주변에 기본적인 생활 편의시설과 교통망이 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 동일 건물 (대창스페이스빌 28-9, 45.33㎡) 2026년 3월 1일 매매가: 144,000,000원 (약 317.7만원/㎡)

* 인근 건물 (예일주택나동, 36.35㎡) 2026년 3월 2일 매매가: 138,000,000원 (약 379.7만원/㎡)

* 본건 건물 면적 (40.57㎡)을 기준으로, 최근 매매 사례의 평당가를 적용 시 예상 시세는 약 128,800,000원 ~ 154,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가는 180,000,000원으로, 최근 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 시세 범위를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.