나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101580 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 392-11 엠씨티 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 제8층 제802호로서 외벽: 외장 타일붙임 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별 난방설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)아이비유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 반드시 확인?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101580 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 392-11 엠씨티 8층 802호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 물건 현황

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 본 건은 오피스텔로 이용 중임.

특이사항: 공동담보 물건임.

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 317,000,000원

토지면적: 13.20㎡ (약 4.0평)

건물면적: 69.14㎡ (약 20.9평)

※ 전유부분 면적 (JSON 정보): 74.4㎡ (약 22.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, "안양초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북동측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 6미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존(문재동 외 1명) 및 공유자 전원 지분 이전(이철기) 이력이 있습니다.

말소기준권리인 근저당(안양지구축산업협동조합, 177,600,000원)이 등기되어 있으며, 이후 강제경매(오케이저축은행, 49,653,535원) 및 가압류(서민금융진흥원, 17,397,276원)가 설정되었습니다.

총 채권액은 194,997,276원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 임대관계는 미상입니다.

※ 임대차 관계가 미상인 점은 명확한 확인이 필요하며, 인수 여부 및 보증금, 차임 등 금액이 확인되지 않더라도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 엠씨티 (MCT)

준공년도: 2019년 08월 01일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 3층, 지상 17층 건물 중 제8층 제802호

세대수: 총 55호 (호수 기준)

4.2. 주변 상권

본 건이 위치한 지역은 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 상업용 건물(근린생활시설, 오피스텔)이 혼합된 복합 상권입니다.

오피스텔이 다수 분포하여 임대 수요 및 배후 수요가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

안양초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

(가칭)아이비유치원 등도 인근에 있어 유아 및 초등 교육시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구에 속하며, 소로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안양초등학교, (가칭)아이비유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 기타 리스크

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액이 감정가보다 낮으나, 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 안양시 만안구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 안양초등학교 등 교육시설도 인근에 있습니다.

다만, 등기부상 다수의 권리 설정과 복잡한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, 임대차 관계가 확인되지 않는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2019년 준공)

* 안양 시내의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 초등학교 인접으로 주거 쾌적성 확보

* 일괄매각으로 토지와 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전유면적 약 74.4㎡)의 거래가 2025년 12월 30,500만원, 2026년 7월 28,500만원에 이루어졌습니다.

감정가는 317,000,000원이나, 최근 거래가격을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

본 건의 건물면적(69.14㎡)과 전유면적(74.4㎡)의 차이를 고려하고, 최근 거래 사례 중 최고가인 30,500만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

또한, 본 건의 8층이라는 층수와 입지 조건을 고려하여, 최근 거래가 최고가보다 소폭 높은 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 305,000,000원

(상기 금액은 보증금을 제외한 금액이며, 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.