나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513940 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 120-21 아세아빌라 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 남서측 근거리에 서울지하철 1호선 "도화역"이 소재하는 등 대중교통이용 편익정도는 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 1995.07.01.) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 적벽돌치장마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 2필1단의 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

2동의 실제표기는 라동으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513940 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 120-21 아세아빌라 2동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

1.2. 건물 정보

건물면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 1995년 7월 1일

특이사항: 2동의 실제 표기는 '라동'으로 표기되어 있음

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

1.4. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 남서측으로는 서울지하철 1호선 "도화역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 편의시설

주거지대 특성상 주변에 기본적인 편의시설(소매점, 마트 등)이 있을 것으로 예상됨.

2.4. 혐오시설

인천광역시 미추홀구 도화동 지역에서 과거(2018년~2020년) 악취 민원이 제기된 사례가 있었으나, 당시 민관 협의를 통해 악취 배출 사업장의 이전 합의를 완료하고 2020년 8월 사업장이 가동을 중단하고 이전함. 현재 해당 지역에 심각한 혐오시설의 직접적인 존재는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 부산진구(부산광역시)의 압류 등기(2019.03.08)

등기부채권 총액: 135,000,000원

매각으로 인해 말소될 권리: 을구 5번 근저당권, 을구 8번 주택임차권, 갑3번 및 갑8번 압류 등기, 갑10번 강제경매 개시 결정 등기.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 8번 주택임차권 (다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정). [cite:물건명세서 참고사항]

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-01-25

확정일자: 2019-01-02

대항력: 없음

비고: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 파악되며, 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리(인수되는 임차권 등)는 없는 것으로 판단됨. 을구 8번 주택임차권은 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근(2026년 5월) 주변 빌라/다세대 주택 거래 사례를 보면 다음과 같음.

* 인천 미추홀구 도화동 233-1번지 "한양(233-1)"(연립, 1983년식, 전용면적 53.85㎡): 2026년 5월 90,000,000원 거래 [cite:JSON]

* 인천 미추홀구 도화동 245-8번지 "우림빌라"(다세대, 1992년식, 전용면적 32.76㎡): 2026년 5월 45,000,000원 거래 [cite:JSON]

* 인천 미추홀구 도화동 116-10번지 "금호빌라(116-10)"(다세대, 1990년식, 전용면적 38.23㎡): 2026년 5월 50,000,000원 거래 [cite:JSON]

본건(아세아빌라, 1995년식, 전용면적 43.58㎡)과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가를 고려할 때, 평당 약 131만~137만원 수준으로 거래되고 있음. 이를 기준으로 환산 시 약 5,700만원~6,000만원 선으로 추정됨.

감정가(86,000,000원)는 최근 거래 시세보다 높게 책정되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건축물 용도

본 건은 다세대주택으로 이용 중임.

5.2. 이용 상태

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 외관 및 탐문 조사 등을 기준으로 파악되었으며, 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 위험

"SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 임차인 관련 금전적 위험은 없을 것으로 판단됨.

6.2. 현황상 위험

건물 번호 표기 오류(2동 실제 표기는 라동): 실제 건물 표기명과 등기부상 표기명이 다를 수 있어 혼선이 발생할 수 있으나, 이는 행정적인 부분으로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

현장 조사 어려움: 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 내부 상태 확인에 어려움이 있었음.

6.3. 기타 위험

토지이용계획상의 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)'은 지정 기간(2026.8.25까지)이 만료될 예정이므로 큰 영향은 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 도화역 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며 주변 주거 환경이 양호함. 임차권 관련 권리분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되며, 표기상의 작은 오류가 있으나 전반적으로 권리관계가 명확한 편임. 다만, 감정평가액이 최근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 인수 부담금이 없어 명확한 권리관계 보유.

* 교통 및 주거 환경이 양호한 도화동 지역에 위치.

* 감정가 대비 시세가 낮아 시세 차익 또는 재개발 등의 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

최근 시세 반영가(환산): 약 57,000,000원 ~ 60,000,000원

건물 연식, 내부 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요함. 보수적으로 접근 시, 시세 반영가에 약간의 프리미엄을 더하거나 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 결정할 수 있음.

* 보수적 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

* 최근 거래가(약 6,000만원)와 감정가(8,600만원) 사이에서, 건물의 상태 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 적정 금액을 판단해야 함.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513940 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 120-21 아세아빌라 2동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

1.2. 건물 정보

건물면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 1995년 7월 1일

특이사항: 2동의 실제 표기는 '라동'으로 표기되어 있음

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

1.4. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 남서측으로는 서울지하철 1호선 "도화역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 편의시설

주거지대 특성상 주변에 기본적인 편의시설(소매점, 마트 등)이 있을 것으로 예상됨.

2.4. 혐오시설

인천광역시 미추홀구 도화동 지역에서 과거(2018년~2020년) 악취 민원이 제기된 사례가 있었으나, 당시 민관 협의를 통해 악취 배출 사업장의 이전 합의를 완료하고 2020년 8월 사업장이 가동을 중단하고 이전함. 현재 해당 지역에 심각한 혐오시설의 직접적인 존재는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 부산진구(부산광역시)의 압류 등기(2019.03.08)

등기부채권 총액: 135,000,000원

매각으로 인해 말소될 권리: 을구 5번 근저당권, 을구 8번 주택임차권, 갑3번 및 갑8번 압류 등기, 갑10번 강제경매 개시 결정 등기.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 8번 주택임차권 (다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정). [cite:물건명세서 참고사항]

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-01-25

확정일자: 2019-01-02

대항력: 없음

비고: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 파악되며, 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리(인수되는 임차권 등)는 없는 것으로 판단됨. 을구 8번 주택임차권은 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근(2026년 5월) 주변 빌라/다세대 주택 거래 사례를 보면 다음과 같음.

* 인천 미추홀구 도화동 233-1번지 "한양(233-1)"(연립, 1983년식, 전용면적 53.85㎡): 2026년 5월 90,000,000원 거래 [cite:JSON]

* 인천 미추홀구 도화동 245-8번지 "우림빌라"(다세대, 1992년식, 전용면적 32.76㎡): 2026년 5월 45,000,000원 거래 [cite:JSON]

* 인천 미추홀구 도화동 116-10번지 "금호빌라(116-10)"(다세대, 1990년식, 전용면적 38.23㎡): 2026년 5월 50,000,000원 거래 [cite:JSON]

본건(아세아빌라, 1995년식, 전용면적 43.58㎡)과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가를 고려할 때, 평당 약 131만~137만원 수준으로 거래되고 있음. 이를 기준으로 환산 시 약 5,700만원~6,000만원 선으로 추정됨.

감정가(86,000,000원)는 최근 거래 시세보다 높게 책정되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건축물 용도

본 건은 다세대주택으로 이용 중임.

5.2. 이용 상태

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 외관 및 탐문 조사 등을 기준으로 파악되었으며, 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 위험

"SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 임차인 관련 금전적 위험은 없을 것으로 판단됨.

6.2. 현황상 위험

건물 번호 표기 오류(2동 실제 표기는 라동): 실제 건물 표기명과 등기부상 표기명이 다를 수 있어 혼선이 발생할 수 있으나, 이는 행정적인 부분으로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

현장 조사 어려움: 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 내부 상태 확인에 어려움이 있었음.

6.3. 기타 위험

토지이용계획상의 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)'은 지정 기간(2026.8.25까지)이 만료될 예정이므로 큰 영향은 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 도화역 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며 주변 주거 환경이 양호함. 임차권 관련 권리분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되며, 표기상의 작은 오류가 있으나 전반적으로 권리관계가 명확한 편임. 다만, 감정평가액이 최근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 인수 부담금이 없어 명확한 권리관계 보유.

* 교통 및 주거 환경이 양호한 도화동 지역에 위치.

* 감정가 대비 시세가 낮아 시세 차익 또는 재개발 등의 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

최근 시세 반영가(환산): 약 57,000,000원 ~ 60,000,000원

건물 연식, 내부 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요함. 보수적으로 접근 시, 시세 반영가에 약간의 프리미엄을 더하거나 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 결정할 수 있음.

* 보수적 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

* 최근 거래가(약 6,000만원)와 감정가(8,600만원) 사이에서, 건물의 상태 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여 적정 금액을 판단해야 함.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.