나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3536 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 741-9 한울팰리스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천역(지하철 1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부천역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 741-9 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-479)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경3536 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 741-9 한울팰리스 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.91㎡ (약 9.96평)

토지지분: 32.91㎡ (약 9.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 56.73㎡ (약 17.16평)

건물지분: 56.73㎡ (약 17.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 매각 정보

감정가: 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지거래허가구역: 대상 (외국인 등 토지거래허가구역, 단독,다가구,아파트,연립,다세대 해당, 허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천역(지하철 1호선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 을1, 신한은행 근저당 (접수일자 2015-12-01, 채권금액 168,000,000원)

등기부상 모든 권리(갑3, 갑4, 을1, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 낙찰자가 권리 상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있음을 의미합니다.

총 채권액 합계: 244,533,956원 (2억 4천 4백 53만원)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황 (주의사항 포함)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

현재 파악된 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상이라도 보증금 외 별도의 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권

본건이 위치한 심곡본동 지역은 주거 밀집 지역과 더불어 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

가장 가까운 지하철역은 1호선 부천역이며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, '부천남초등학교'가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 대상 물건에 해당하므로 매수인은 해당 관청에 토지거래허가 신청 절차를 이행해야 합니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 날짜(2026년 7월 8일) 기준으로 허가 기간 내에 있으나, 허가 취득 여부가 매수인의 잔금 납부에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 기타 제한사항

* 상대보호구역: '부천남초등학교'와 관련하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역: '전부제한구역'으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역: '수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 종합 의견

본건은 부천역 인근에 위치한 다세대주택으로, 건축물 자체는 2015년경 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 전반적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 권리분석상 인수되는 부담이 없어 깔끔한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸되어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 건축 연도가 2015년으로 비교적 신축에 속하여 상품성이 양호합니다.

* 부천역 인근이라는 입지는 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 감정평가액 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 실거래가격을 기준으로 볼 때 본건의 건물 면적(56.73㎡) 대비 시세는 약 3억 3천만원 이상으로 추정됩니다. 감정평가액은 2억 7천 5백만원이며, 이는 추정 시세보다 낮게 형성되어 있습니다.

토지거래허가구역 지정으로 인한 리스크와 임대관계 미상 등의 불확실성을 감안하더라도, 시세 대비 낮은 감정가를 고려할 때 수익성 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 감정가, 권리관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 260,000,000원 (2억 6천만원)으로 제안합니다. 본 가격은 80~90% 수준의 낙찰률을 가정하며, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.