나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73576 [1] 경기도 의정부시 호원동 377-3 리첸시아3 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 경전철 '범골역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 5층 502호로서 외벽: 석재붙임 및 스톤뿜칠 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(한빛유치원), 과밀억제 권역, [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2025타경73576호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73576 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 377-3 리첸시아3 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 253,000,000원

* 토지 면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

* 토지 지분: 31.2㎡ (약 9.44평)

* 건물 면적: 64.76㎡ (약 19.60평)

* 건물 지분: 64.762㎡ (약 19.60평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2016년 (사용승인일 2016년 6월 8일)

* 총 층수: 8층

* 해당 층수: 5층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, "호동초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경전철 "범골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역(한빛유치원) 및 과밀억제권역에 해당합니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을8)입니다.

* 말소기준권리: 갑8, 강제경매, 주택도시보증공사, 2025-11-14 접수.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(곽현준)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-31

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2023-04-13

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금액이 감정가를 초과하나, 주택도시보증공사(HUG)가 본 경매 절차에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다(2026년 7월 1일자). 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부요약:

* 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 소유권이전(갑3) 등 순차로 등기되었습니다.

* 곽현준의 주택임차권(을5)은 265,000,000원의 금액으로 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매(갑8)가 말소기준권리이며, 본 매각으로 을5(곽현준 주택임차권) 및 그 이하의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 265,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 호원동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 초 기준):

* 승원아트빌라(2002년식, 71.44㎡): 153,000,000원 (평당 약 708만원)

* 승원빌라(2002년식, 66.08㎡): 160,000,000원 (평당 약 800만원)

* 청산캐슬(2017년식, 48.82㎡): 160,000,000원 (평당 약 1,085만원)

* 본건(리첸시아3, 2016년식, 64.76㎡)의 감정가는 253,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건 시세(153,000,000원 ~ 160,000,000원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시세가 현재보다 높았거나, 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 도보권 내 호동초등학교가 있으며, 한빛유치원이 인근에 있어 안전한 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 경전철 범골역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 의정부 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 건물 내부: 본건은 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 화재경보, 소화전, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조로, 8층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 간 괴리: 본건의 감정가는 253,000,000원이지만, 최근 실거래가는 153,000,000원에서 160,000,000원 수준으로, 약 35% ~ 40% 가량 차이가 납니다. 이는 입찰 시 감정가 이상으로 무리하게 입찰할 경우 손실 위험이 있음을 의미하므로, 철저한 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 협소한 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분(31.2㎡)이 다소 작게 느껴질 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 재건축 등 개발 시 불리하게 작용할 수 있으나, 현재 다세대주택 시장에서는 일반적인 수준일 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 의정부시 호원동 377-3번지 일대를 분석한 결과, 직접적으로 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획이나 지역 주민들의 민감 사항 등에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동에 위치한 리첸시아3 다세대주택으로, 경전철 범골역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 구조 및 설비 상태도 무난할 것으로 보입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다. 이는 권리 관계가 매우 명확하고 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적인 요인입니다.

그러나 가장 큰 쟁점은 감정가(253,000,000원)와 최근 실거래가(153,000,000원~160,000,000원) 간의 상당한 차이입니다. 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가가 시장 가치보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 감정가 이하 또는 근접한 금액으로 입찰 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경전철 범골역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 및 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 시장 시세 대비 높게 책정되어 있어, 시장 가격에 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 아파트, 다세대, 오피스텔 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 정돈된 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 253,000,000원

* 최근 거래 시세: 153,000,000원 ~ 160,000,000원 (건물 면적 64.76㎡ 기준)

* 주변 유사 물건 평당 시세: 약 700만원 ~ 1,080만원

* 본건 전용 면적(약 19.6평)에 중간 시세(평당 850만원) 적용 시 약 166,600,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 현재 시장가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

* 공격적 접근 시 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보 및 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 시장 상황 변화 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.