나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9659 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-1 수성우방팔레스 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 대구도시철도 2호선 "대구은행역" 북측 인근에 위 치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스승강장, 지하철역이 소재하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 지하2층 지상20층 건 중 5층 507호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 장판지, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 장방형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측 폭 약 30M, 북측 폭 약 15M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로2류(폭 30M~35M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구 역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9659 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-1 수성우방팔레스 5층507호

* 용도: 아파트

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2002년 11월 01일

* 총 층수: 20층 (본건 5층)

* 건물면적(전용면적): 134.34㎡ (약 40.66평)

* 토지면적(지분): 39.11㎡ (약 11.83평)

* 감정가: 770,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 수성동4가, 대구지하철 2호선 "대구은행역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로: 단지 서측 폭 약 30M, 북측 폭 약 15M의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30~35M), 중로2류(폭 15~20M) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 등기부 현황:

* 소유권 변동: 주식회사우방 → 서숙희 → 이달식 (현 소유자는 이달식입니다.)

* 말소기준권리: 2023년 04월 27일 한국자산관리공사 근저당권 (금액: 644,600,000원)

* 경매개시결정: 2025년 11월 10일 한국자산관리공사 (채권액: 624,528,509원, 사건번호: 2025타경9659)

* 총 채권액 (말소기준권리 기준): 644,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 02일

* 대항력: 없음

* 임차인 관련 주의: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있더라도 주의가 요구됩니다.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건과 관련 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 대구 수성구 수성동4가는 대구 내에서 교육 및 생활 인프라가 우수한 지역으로 알려져 있으며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여, 단지 내 편의시설 및 주변 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성: 대구지하철 2호선 대구은행역이 인근에 위치하며, 주요 도로에 접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 지역 내 이동뿐만 아니라 시외 접근성에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 인근 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 84.85㎡(약 25.6평) 면적의 아파트가 2026년 3월 4,930만원, 7월 4,580만원에 거래되었습니다. 또한 30.90㎡(약 9.3평) 면적은 2026년 6월 1,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건(134.34㎡, 약 40.66평)과는 면적이 크게 차이가 나며, 제공된 매매가 또한 본건의 감정가(770,000,000원)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 제공된 매매가는 본건의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵다고 판단됩니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 조사를 통해 본건과 직접적으로 인접하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본 건은 아파트로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 수성우방팔레스

* 사용승인일: 2002년 11월 01일

* 총 세대수: 188세대 (건축물대장상 206세대, 차이 존재)

* 최고 층수: 20층 (본건 5층)

* 주차: 옥상 6대, 지하 5대, 총 6대 (주차 대수 표기 오류 가능성 있음. 전기차 충전기 지하 6대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 2002년 준공된 아파트로, 약 24년차를 맞이하여 향후 건축물 유지보수 및 리모델링, 재건축 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 시장가치와의 괴리: 제공된 최근 매매 정보가 본건의 면적 및 감정가와 큰 차이를 보여, 실제 시장 가치와 감정가 간의 상당한 괴리가 존재할 수 있습니다. 이는 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

* 임차인 명도: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건축물대장 호수 불일치: 제공된 건축물대장 전유부 정보상 본건(507호)과 상이한 호수(1507호)가 기재되어 있어, 실제 현황 및 공부상의 차이에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 규제 사항을 확인해야 합니다. (단, 아파트 용도에는 영향이 미미할 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구 수성동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 역세권 아파트입니다.

* 감정가는 7억 7천만원으로 책정되었으며, 총 채권액(6억 4천4백만원)을 초과하므로 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 그러나 제공된 최근 매매가 정보가 본건의 면적 및 감정가와 현저한 차이를 보이고 있으며, 건축물대장상 호수 정보도 일치하지 않는 등 확인이 필요한 중대한 사항이 존재합니다.

* 권리관계 자체는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인의 대항력 없는 임차 내역에 대한 철저한 사실관계 확인이 요구됩니다.

* 따라서, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 공부 서류와 실물 일치 여부 점검, 그리고 잠재적 리스크 요인에 대한 심층적인 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대구지하철 2호선 대구은행역 인근에 위치한 역세권 아파트로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 대구 수성구 내 주거 밀집 지역으로, 안정적이고 선호도 높은 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 넓은 주거 공간: 134.34㎡(약 40.66평)의 넓은 전용 면적은 가족 단위 거주자에게 매력적인 요소입니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 인수되는 추가 부담이 적습니다 (임차인 관련 사항은 별도 확인 필요).

* 시세 대비 수익 기대: 감정가(7.7억)와 비교 시, 향후 시장 상황 및 본건의 정확한 가치 재평가를 통해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 수익률 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 770,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보(84.85㎡ 기준)를 기반으로 추정한 단위 면적당 가치와 본 건의 감정가는 근사치(약 75,280,000원)를 나타냅니다.

* 보증금을 인수할 임차인이 없으며, 권리 분석상 추가 인수 부담이 적다는 점을 고려할 때, 낙찰가의 결정은 향후 부동산 시장 전망과 본 건의 정확한 가치 평가에 달려 있습니다.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 770,000,000원으로 제안합니다. 본 금액은 잠재적 경쟁 상황 및 시장 분석을 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.