나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3852 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설경전철 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 우이신설경전철(솔밭공원역) 이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 7층 건물 중 3층 304호로서, (사용승인일: 2022.05.13) 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '공동주택(청년주택)'임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 '정방형'의 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계 약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로 의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3852 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층304호

* 용도: 아파트 (청년주택)

* 감정가: 247,000,000원

* 토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

* 토지지분: 8.2794㎡ (약 2.50평)

* 건물면적 (전용면적): 21.19㎡ (약 6.41평)

* 건물지분: 21.1866㎡ (약 6.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한

* 건물 전체 연면적: 17008.94㎡ (약 5175.70평)

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설경전철 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근 지역은 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 우이신설경전철 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 등기: 도휘주식회사

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2022.08.12, 채권액: 143,201,099원)

* 이후 등기된 모든 권리 (을2, 을3 근저당, 갑6, 갑7, 갑9 가압류, 갑10 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 본 경매 사건(갑8: 한국주택금융공사 임의경매)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 소멸됩니다.

* 총 채권액 (등기부상 총 합계): 2,589,011,976원 (이는 모든 등기된 채권의 합계이며, 실제 인수 또는 변제 의무와는 다를 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임대관계는 확인되지 않았습니다 (미상).

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 등 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 연립, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 교통 접근성: 솔밭공원역을 이용하는 지하철 노선과 다수의 버스 노선이 있어 직장인 및 통근자들의 접근성이 우수합니다.

* 시장 동향: 도봉구 쌍문동 지역은 꾸준한 수요를 바탕으로 아파트 가격이 안정적으로 유지되고 있으며, 특히 신축 아파트의 선호도가 높습니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 본 건은 공부상 '공동주택(청년주택)'으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 2022년 5월 13일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 냉난방, 도시가스, 승강기 등 생활에 필요한 각종 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 지하 주차대수 4대, 전기차 충전기(지하) 2대가 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: (향후 검색 결과 추가 필요)

6. 잠재적 리스크

* 건축물 규제: 본 건 토지는 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 또한, 건축선 규정(도로 경계선에서 3m 후퇴선)이 적용됩니다.

* 혐오시설: 본 건 인근 1km 이내에 특별히 민감한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 용도 특수성: '청년주택' 용도로 공급된 점은 향후 시장 변화나 정부 정책에 따라 영향을 받을 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 사용승인된 신축 아파트(청년주택)로서, 솔밭공원역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 권리분석 결과 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다. 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있어 향후 활용 방안을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮고 현대적인 주거 환경 제공.

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동에 유리.

* 권리상 안전: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 시세: 유사 평형대의 실거래가가 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 시세 분석: 본 건과 유사한 평형(전용 21㎡)의 에드가쌍문 아파트 시세는 약 2억 5천만원에서 2억 8천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 최근 거래된 유사 물건은 2억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 주변 솔밭공원역 인근 아파트 매매가도 유사하게 형성되어 있습니다.

* 인수 보증금: 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

* 예상 입찰가: 위 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 다르겠지만 감정가 대비 80%~100% 수준인 197,600,000원에서 247,000,000원 사이에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 실거래가 수준인 2억 5천만원 이상으로 입찰가가 결정될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.