나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12836 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-4 남양산역반도유보라아이비파크5 504동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "남양산역반도유보라아이비파크5 504동 22층 2202호"로서 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 대중교통 등 일반적인 교통사정 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 22층 2202호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 대리석 등 마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창호

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급 배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통시 됩니다. .

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상입니다. 2.기타:없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12836 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-4 남양산역반도유보라아이비파크5 504동 22층2202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 278,000,000원

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

* 토지면적: 38.32㎡ (약 11.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 아파트 명칭: 남양산역반도유보라아이비파크5

* 사용승인일: 2016년 11월 24일

* 총 동수: 16개동

* 총 세대수: 1244세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 주변 도로망 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권(접수일자 2022-04-26, 채권최고액 324,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요:' 관련 비고가 있으나, 일반적인 아파트 전유물에 해당하지 않을 가능성이 높으며 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

* 주변 시설: 남양산역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다. 단지 내 및 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 잠재적 부정시설: 양산 타워가 석산리 자원회수시설(소각장) 굴뚝에 건립되어 있으며, 과거 해당 지역의 폐기물 처리 시설 관련 민원 및 지역 주민들의 반발 사례가 있었습니다. (11)

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 총 주차 대수: 1459대 (세대당 약 1.17대)

* 지하 주차 대수: 27대 (전기차 충전기 72대)

* 최고/최저층: 25층 / 2층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

* 면적 정보:

* 전용면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

* 공급면적(참고): 80.72㎡ (약 24.4평)

* 토지지분: 38.32㎡ (약 11.6평)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금은 없으나, 현재 점유자가 소유자인지 임차인인지 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 폐기물 처리 시설 인접 가능성: 해당 아파트 단지 인근에 자원회수시설(소각장)이 위치하고 있으며, 이는 잠재적인 혐오시설로 인식될 수 있습니다. (11)

* 지상권 관련 불확실성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 일반 아파트 매각에서는 이례적이므로 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면 석산리에 위치한 남양산역반도유보라아이비파크5 아파트입니다. 신축 연차가 비교적 짧고(2016년 준공) 대단지 아파트로, 입지 및 생활 편의 시설이 양호한 편입니다. 22층의 고층으로 조망권이 좋을 것으로 예상되며, 최근 거래 사례를 고려했을 때 시세 수준에서의 접근이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 인근의 폐기물 처리 시설에 대한 잠재적 우려 등은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 남양산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 대단지 아파트: 1244세대의 대단지로 관리 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 시세 반영: 제공된 최근 거래 데이터를 기준으로 시세 분석 및 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 2026년 7월 8일, 59.94㎡, 24층: 27,000만원

* 2026년 7월 17일, 74.50㎡, 9층: 29,000만원

* 2026년 7월 4일, 74.50㎡, 2층: 27,000만원

* 감정가: 278,000,000원 (27,800만원)

* 본 건은 59.95㎡ 면적에 22층으로, 2026년 7월 8일 거래된 59.94㎡, 24층 아파트(27,000만원)와 유사한 조건입니다. 22층이라는 좋은 층수를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가: 278,000,000원 (27,800만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.