나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9693 [1] 대구광역시 남구 이천동 361-16 희망교대성유니드 102동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 "대구중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다,

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 용이하며, 남측으로 접한 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 23층(102동) 중 18층 1801호 단위세대로서, (사용승인일 : 2006.06.08) - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시이중창호입니다.

이용상태

'아파트'로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 4차선, 동측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2025 -05-20)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-02-23)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-07-29) (접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9693 (1)

소재지: 대구광역시 남구 이천동 361-16 희망교대성유니드 102동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 3억 6천 9백만원 (369,000,000 원)

토지면적: 55.19㎡ (약 16.7평)

토지지분: 55.1905㎡ (약 16.7평)

건물면적: 124.69㎡ (약 37.7평) - 공급면적 추정

건물지분: 124.6904㎡ (약 37.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비산5동새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 "대구중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 남측으로 접한 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 비산5동새마을금고 근저당권 (2017년 01월 17일 접수, 을8)

* 총 등기부채권액: 312,000,000원 (을8) + 53,000,000원 (을9) = 365,000,000원

* 임의경매 개시 결정 등기: 비산5동새마을금고 (2025년 11월 07일 접수, 채권액 320,346,690원, 갑17)

* 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 현황이 없거나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 세부 내용은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설 접근성: 차량 이용 시 대구 시내 주요 상권 및 편의시설 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "대구중학교"가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (세부 사항은 남부교육청에서 확인 필요)

* 주거 환경: 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 기타: 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스 난방설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 대로3류, 소로2류 등으로 지정되어 있으며, 일부 도로 저촉 및 제한 사항이 존재하므로 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 지정 구역: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 등기부상 정보와 현황 차이 가능성: 건축물대장상의 '표제부' 정보와 '전유부' 정보 간 일부 불일치(예: 동 번호, 주 용도)가 발견되었습니다. 본 보고서는 제공된 경매 사건 정보(102동 18층 1801호)를 기준으로 작성되었으나, 현장 방문 및 공부 확인을 통해 정확한 사항을 재확인해야 합니다.

* 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 잠재적 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 희망교대성유니드 아파트 18층 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제약, 등기부상 표기 오류 가능성, 그리고 소멸되지 않는 지상권은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 보이므로, 심층적인 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 법적 위험이 낮습니다.

* 실거주 적합성: 아파트 단지 내 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이하여 실거주 목적에 부합합니다.

* 교통 편리성: 주변 도로망과 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 아파트의 건물면적(공급면적 추정)은 124.69㎡(약 37.7평)이며, 최근 유사 면적(전용면적 약 85㎡)의 실거래가는 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 조사되었습니다. (2026년 4월, 6월 거래 기준)

* 감정가는 3억 6천 9백만원으로, 최근 실거래가 대비 상당한 차이를 보입니다.

* 본건의 경매 개시 채권액은 3억 2천 3백 4십 6만 6천 9백원 (320,346,690원)입니다.

* 권리관계가 깨끗하고 인수 부담이 적은 점을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 85% 수준인 약 3억 1천 3백 6십 5만원 (313,650,000원)을 보수적인 산정 기준으로 볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가와 경매 개시 채권액, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 현장 조사를 통한 상세한 가치 평가 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 예상 입찰가 범위: 3억 1천 5백만원 ~ 3억 3천만원 (315,000,000 ~ 330,000,000 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.