나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9681 [1] 대구광역시 남구 이천동 452 교대역월드메르디앙 104동 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '외국인학교' 북동측에 위치하며, 주변은 '아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층(사용승인일자: 2006.09.18) 중 7층 708호 로서, - 외 벽 : 하단 스톤코트 상단 몰탈위 페인트 등, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 이중창 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지대내의 사다리형에 유사한 토지로서 계단식으로 평탄하게 조성되어 '아파트 부지'로 이용중 임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약6미터의 아스팔트포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-02-21)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-09-20)(문화지구 재개발사업 정비구역 변경지정 및 지형도면 고시)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-09-20)(문화 지구 재개발사업 정비구역 변경지정 및 지형도면 고시)(접합), 가축사육제한구역(녹색 환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구영선초등 학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2025타경9681(1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 남구 이천동 452번지, 교대역월드메르디앙 104동 7층 708호에 위치하며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정평가액은 271,000,000원입니다.

토지 면적은 47.93㎡ (약 14.5평)이며, 건물 면적은 84.61㎡ (약 25.6평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 상동새마을금고이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 재개발구역으로 확인됩니다.

2. 입지조건

주위환경:

본 물건은 대구광역시 남구 이천동에 소재하며, '외국인학교' 북동측에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황:

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대구지하철 1호선 교대역이 인접해 있어 시내 접근성이 뛰어납니다.

도로상태:

본건은 서측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 문화지구 재개발사업 정비구역으로 변경 지정되어 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다. 소로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접합하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구영선초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 17일 접수된 상동새마을금고의 근저당권(채권액 221,760,000원)입니다.

소멸되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리는 모두 소멸됩니다. 본건의 경우, 2025년 7월 30일 접수된 대구신용보증재단의 가압류 및 2025년 11월 5일 접수된 상동새마을금고의 임의경매개시결정 등은 말소 대상입니다.

인수되는 권리:

제공된 정보 상, 매각으로 인해 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약:

집합건물 등기부상 소유권 이전(이성자, 김종춘, 김진표) 내역과 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 사항이 기재되어 있습니다. 총 등기부채권액은 243,010,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 기타 참고사항에 임대관계가 미상이며 이해관계인의 부재로 인해 외부에서 투시 가능한 내부 전경 및 인근 주민 탐문 등을 통해 평가하였음이 명시되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 존재하거나 미확인 임차인이 있을 가능성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

대구광역시 남구 이천동 일대는 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설과 상업 시설이 고르게 분포하고 있습니다.

개발 계획:

본 물건이 속한 문화지구 재개발사업 정비구역은 지역 활성화 및 주거 환경 개선을 목표로 하고 있으며, 완료 시 단지의 가치 상승이 기대됩니다.

교통 요충지:

대구지하철 1호선 교대역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 해당 지역의 주거 선호도를 높이는 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

주변 시설:

단지 인근에 '외국인학교'와 '대구영선초등학교'가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (단, 대구영선초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

단지 내 편의시설:

교대역월드메르디앙 아파트는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 입주민 편의시설을 갖추고 있습니다.

주차:

총 440대 (지하 224대, 지상 216대)의 주차가 가능하여 주차 공간이 비교적 넉넉한 편입니다.

건축 정보:

건축물대장 상 본건은 2006년 9월 18일 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 총 21층 중 7층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 미확인:

가장 큰 리스크 요인은 임대 관계 미상 및 이해관계인 부재로 인한 정확한 점유 상태 확인의 어려움입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (반드시 확인 필요)

재개발 지역 관련 불확실성:

재개발 사업은 사업 진행 과정에서의 예상치 못한 변수(일정 지연, 사업 계획 변경 등)가 발생할 수 있으며, 이는 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

법적 제한:

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구지하철 1호선 교대역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 재개발 사업 구역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있는 아파트입니다. 또한, 2006년에 준공된 비교적 신축 단지에 속하며, 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 해당 리스크를 해소하거나 감안한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망: 대구지하철 1호선 교대역 이용 가능.

미래 가치 상승 잠재력: 문화지구 재개발사업 정비구역 지정.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치, 인근 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.61㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월, 13층: 30,500만원

- 2026년 5월, 3층: 28,200만원

본건의 감정가는 27,100만원입니다.

시세 분석 및 예상 입찰가:

최근 실거래가는 감정평가액을 상회하는 수준으로 형성되어 있으며, 특히 고층 매물의 경우 3억원을 넘어서고 있습니다. 이는 본 물건의 잠재적 가치를 보여줍니다.

그러나 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 임차인이 없다고 확신할 수 없으며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 비용이나 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 270,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 자료를 기반으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 점유 현황, 물건 상태 조사 및 최근 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.