나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1241 [1] 대구광역시 수성구 범어동 88-38 드림파크뷰 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 수성구 범어동 '경동초등학교' 북동측 인근에 위치하는 드림파크뷰 다세대주택 으로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물(103동)중 1층 102호 단위세대로서 외벽 : 드라이비트, 스톤코트 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 바닥 : 내장 바닥재 및 일부타일 등 창호 : 이중샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비, 도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 경사지에 계단식으로 조성된 자루형의 토지로서 인접토지와 일단으로 다세대 주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6미터 전후의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(수성구30-11 재개발구역)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경동초등학교, 오성중고등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 본건 다세대주택은 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 다세대주택의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 수성구 범어동 88-38번지 드림파크뷰 103동 1층 102호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경1241 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 353,000,000원입니다.

토지 면적은 110.75㎡ (약 33.50평)이며, 건물 면적은 76.20㎡ (약 23.05평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건 건물은 2004년 5월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층에 위치합니다.

총 세대수는 16세대이며, 본건은 103동 102호입니다.

채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 범어동, 경동초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 교통사정은 보통 수준입니다.

본건 북측으로 폭 약 6미터 전후의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

또한, 본건은 재개발구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(경동초등학교, 오성중고등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농협은행(농OOOOOOOO)입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 19일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5, 240,000,000원)입니다.

이 외에도 소유권이전 내역(갑2, 갑3, 갑4) 및 대구신용보증재단의 가압류(갑5, 50,000,000원)가 확인됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 290,000,000원입니다.

임차인 현황은 별도로 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변은 주택가와 학교, 녹지 등이 혼합된 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인됩니다.

* 2014년식 테라스하임 (49.8㎡): 2026년 4월 13일, 120,000,000원

* 2014년식 우성빌라 (72.24㎡): 2026년 4월 10일, 273,990,000원

* 1980년식 에덴 (71.07㎡): 2026년 6월 16일, 260,000,000원

본건(76.20㎡, 2004년 사용승인)은 비교적 연식이 있는 편이나, 면적은 우성빌라, 에덴과 유사합니다.

최근 실거래가 기준으로는 약 2억 6천만원에서 2억 7천만원대의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가(3억 5천3백만원)는 최근 시세보다 다소 높게 평가되었습니다.

본건이 재개발 구역으로 지정된 점은 향후 가치 상승의 잠재력이 될 수 있으나, 사업 진행 불확실성이라는 리스크도 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 경동초등학교 및 오성중고등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 아파트 단지 등 주거 시설이 분포하고 있습니다.

차량으로의 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

현재 내부 마감 상태는 동류형 일반 주택 기준을 따랐으며, 정확한 상태는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재개발 구역으로서 사업 진행 지연 또는 무산 가능성이 있습니다. 재개발 사업의 불확실성은 자산 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가(3억 5천3백만원)가 최근 실거래가(약 2억 6천만원~2억 7천만원)보다 높으므로, 유찰될 가능성이 있습니다.

건축 연식이 2004년으로 약 20년이 경과하여 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상이며, 인수할 임차인이 없다고 판단되나 (인수 보증금 0원), 혹시 모를 미확인 임차인 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 선호 지역인 범어동에 위치하며, 재개발 기대감이 있는 다세대주택입니다.

안정적인 권리 관계를 바탕으로 명확한 소유권 이전이 가능하며, 인수해야 할 임차인 부담이 없어 투자 매력이 있습니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 괴리, 건축 연식, 재개발 사업의 불확실성 등은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

재개발 사업 성공 시 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

우수한 학군과 생활 편의 시설 접근성을 갖춘 입지 조건을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 353,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 4월~6월)는 약 260,000,000원에서 273,990,000원 수준입니다.

본건의 건물 면적(76.20㎡) 및 건축 연식(2004년)을 고려했을 때, 현재 시세는 약 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 선으로 판단됩니다.

여기에 재개발 구역으로서의 미래 가치 상승 가능성을 감안하되, 감정가보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

현 시세 및 재개발 잠재력을 종합적으로 고려한 예상 입찰가 범위는 280,000,000원 ~ 310,000,000원으로 제안합니다.

본 물건에 대한 최종 입찰가는 295,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.