나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503789 [1] 세종특별자치시 나성동 798 세종메가타워1 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소재 '나성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상11층 중 제1층 제115호로서 사용승인일 : 2016.8.24. 외벽 : 석붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 현황 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 25미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터 내외 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

나성동 798 :중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503789 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 798 세종메가타워1 1층115호

용도: 근린상가

감정가: 1,310,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

토지 지분: 12.74㎡ (약 3.85평)

건물면적: 52.73㎡ (약 15.95평)

건물 지분: 52.73㎡ (약 15.95평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 11층 중 제1층 제115호

사용승인일: 2016년 8월 24일

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시에 소재하며 '나성초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 대체적으로 아파트 단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다. 물건지 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 20미터, 북측으로 약 15미터 폭의 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 3월 19일 접수된 수원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑4: 신한은행 가압류, 갑5: 중소기업은행 가압류, 갑6: 한국캐피탈 가압류, 갑7: 수원농업협동조합 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액 (참고)

등기부등본상 채권 총액은 약 915,622,374원입니다. (이는 말소기준권리 및 후순위 채권들의 합계이며, 실제 낙찰 후 인수되는 채권은 없습니다.)

3.3. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 성미정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 3일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 홍준철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 3일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으며 보증금 또한 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 부담해야 할 임차 관련 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

권리관계가 명확하며, 경매로 인한 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

세종시 중심상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다. 주변에 아파트 단지, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 활동에 유리한 환경입니다.

4.2. 건물 현황

세종메가타워1 건물은 2016년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 총 11층 규모입니다. 본 건은 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

4.3. 잠재적 고객 및 수요

주변의 다양한 시설들과 배후 주거 단지를 기반으로 안정적인 고객 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. '제2종근린생활시설', '제1종근린생활시설', '교육연구시설' 등으로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

나성초등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주차 시설

건물 내에 87대의 차량을 주차할 수 있는 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

현재까지 파악된 권리 관계상 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 입찰 전 법원 공고를 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

현재 임차인들의 보증금 및 대항력 관련 사항은 없는 것으로 파악되었으나, 임대차 관계의 정확한 확인은 현장 조사를 통해 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역 검색 결과, 일반적인 혐오시설(폐기물 처리시설, 교정시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 지역 특성상 다양한 업종의 상가가 혼재하며, 일부 마사지 업소 등이 다수 입점해 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 상권의 특성을 고려할 요소가 될 수 있습니다. 또한, 세종시 나성동 먹자골목 지역의 상권 활성화 및 공실 문제에 대한 일부 언론 보도가 있었으나, 본 물건지의 직접적인 영향 여부는 별도 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리관계 또한 명확하여 경매 후 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다. 주변 상업시설 및 주거단지 배후 수요를 고려할 때 상가로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지구의 성장 잠재력

* 접근성 좋은 1층 상가

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 명확한 권리관계로 인한 안전한 투자

* 다양한 업종으로의 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 1,310,000,000원을 기준으로, 본 물건의 입지, 건물 상태, 향후 상권 발전 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가의 70%~90% 수준에서 시장 상황을 고려하여 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (예상가: 917,000,000원 ~ 1,179,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.