나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53363 [1] 경기도 광주시 신현동 504-16 베르디움 109동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동소재 "강남300cc" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건(사용승인일: 2018.03.09)내 제3층 제304호(복층구조)로, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택 내벽 을 기준으로 표기 합니다.) 창호: 섀시창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 자체지반 평탄화한 부정형의 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함) /대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

건축물대장상 표기와 등기사항전부증명서 상 표기 불일치 부분이 있습니다. Ⅱ 감정평가 기준 및 감정평가방법의 결정 등 3.기타사항 참고 본건 건축물대장상에는 층별 3층부분이 "복수층(하층)3", 4층부분이 "복수층(상층)4"로 표기 되어 있으나, 등기사항전부증명서 표제부(전유부분의 건물의 표시) 건물내역에는 " 복수층(하층)1과 복수층(상층)2"로 표기되어 있으니 경매 업무진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53363 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 504-16 베르디움 109동 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 378,000,000원

토지면적: 93.69㎡ (약 28.34평)

토지지분: 93.6864㎡ (약 28.34평)

건물면적: 41.84㎡ (약 12.66평)

건물지분: 41.84㎡ (약 12.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

사용승인일: 2018년 03월 09일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층

물건 층수: 본건 제3층 제304호 (복층구조)

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "강남300cc" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있으며, 일부 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~26.8.25.).

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 07월 21일 디비저축은행 근저당권 (을1)

낙찰로 소멸되는 권리: 을1, 을2, 을3, 갑9, 갑14 (임의경매개시결정) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

낙찰로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 현재까지 파악된 권리 중 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. (지상권 등은 확인되지 않음)

등기부채권 총액: 421,400,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

보증금 액수가 미상이더라도, 인수되는 보증금이 없으므로 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. "강남300cc" 인근 지역의 특성상 고급 주거 단지와 관련된 편의시설의 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변은 주택가와 자연림이 어우러져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 근린생활시설이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 건축물대장상의 층 표기 (복수층(하층)3, 복수층(상층)4)와 등기사항전부증명서상의 표기 (복수층(하층)1, 복수층(상층)2)가 불일치하는 점은 서류상 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

임대 관계 미상: 현재 건물의 임대차 관계가 명확하지 않아, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수하는 임차보증금이 없다는 점은 금전적 부담을 덜어줍니다.

토지이용계획: 본건은 계획관리, 보전관리, 성장관리구역, 준보전산지, 특별대책지역 등 다수의 규제 지역에 속해 있어 향후 건축 행위 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 2018년 준공된 다세대주택입니다. 감정가는 3억 7,800만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계는 낙찰 시 대부분 소멸되며, 인수되는 임차보증금은 없어 명도 관련 금전적 위험은 낮습니다. 다만, 공부상의 층 표기 불일치 및 임대관계 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다. 전반적인 입지 조건 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2018년 준공)으로 비교적 양호한 상태 유지 기대.

인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담 없음.

토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

"강남300cc" 인근이라는 지리적 위치.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 건물 연식 및 입지 조건의 다세대주택(약 70㎡)이 3.2억원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 41.84㎡ (약 12.66평)이며, 토지 지분 93.69㎡ (약 28.34평)를 포함한 총 면적은 135.53㎡입니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 총 면적 기준 평당가를 산정하면 약 191만원 ~ 217만원 수준으로 추정됩니다. 이를 본건의 총 면적(135.53㎡)에 적용 시, 시장가치는 대략 2억 6천만원 ~ 2억 9천만원 범위로 예상됩니다.

감정가(3억 7,800만원)와 최근 시세 추정치 간에 상당한 격차가 존재합니다. 이러한 점을 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가의 70% 수준인 약 2억 6천만원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 범위 내에서 경쟁 상황 및 물건의 최종 점검 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

주변에서 인지된 혐오 시설은 현재 제공된 정보나 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.